Tři lekce z Airbnb

Stoupnout si ve dvě ráno na balkon v prvním patře a strefovat se prázdnými lahvemi do barevných popelnic na dvoře není zábava, pro kterou by měl Petr Městecký pochopení. „No, co bych dělal – vstal jsem, šel jsem je seřvat, oni za chvíli zalezli a byl klid.“

Svůj úspěch si tehdy vysvětlil tím, že mladí turisté už v pití dosáhli meze, kdy alkohol přestává konzumenty povzbuzovat, a naopak je začíná umrtvovat.

Jiné konflikty s dočasnými obyvateli sousedních bytů ale takový úspěch neslavily. Ať už šlo o rozkopnutý výtah, rozbité vchodové dveře nebo pozvracenou chodbu. Jde o velmi stručný výběr z historie činžáku za rohem od pražského hlavního nádraží během několika posledních let. „Přežiju pozvracené dveře od souseda alkoholika, když je to pořád ten samý. U lidí, co se mění každé tři dny, vám ale dochází síla,“ shrnuje Městecký svůj vztek na situaci v domě, kde žije 20 let.

Deset z 38 bytů, které v pětipatrovém činžáku jsou, jejich majitelé pronajímají turistům přes webové platformy typu Airbnb, jejichž rozmach začíná atraktivní města trápit. Na jedné straně je tu rekordní příliv turistů a ekonomické plusy, jako třeba ten, že z dobře umístěného bytu může jeho majitel rázem vytěžit podstatně více než dřív. Na straně druhé jsou ale známá negativa – vylidňování center, růst nájmů a bezvýchodná situace pro starousedlíky, kterým se za zdí nebo na terase přes ulici točí skupiny hlučných návštěvníků putujících do Prahy za divokou zábavou.

Pražští radní si minulý týden odhlasovali, že s negativy je načase něco podniknout. Důvodem jsou stížnosti Pražanů, kteří se začínají organizovat a domáhat větší obrany, ale nově i vzrůstající bytová nouze a obava, že kvůli výdělku nebo těžkému soužití mohou jednou na Airbnb nebo Booking.com skončit celé ulice nebo čtvrti. O možnosti regulace se začínají zajímat i poslanci a politici z jiných měst, třeba z Českého Krumlova. Pro inspiraci, jak Airbnb zkrotit, není třeba chodit daleko.

Nezcizit účel

Princip regulace Airbnb v Mnichově a dalších německých velkoměstech pochopí zdatní němčináři už z názvu samotného předpisu – Zweckentfremdungssatzung. První část krkolomného slova – „zweck“ – znamená účel, prostřední „entfremdung“ lze volně přeložit jako zcizení nebo zneužití. Závěrečné „satzung“ je obecné slovíčko pro úřední předpis.

V Mnichově taková norma proti „zcizení účelu bytu“ platí už od roku 1972. Tedy už od doby, kdy američtí zakladatelé Airbnb – firmy staré teprve 11 let – nebyli ani na světě. „Nevím, co se tehdy dělo. Možná už tehdy byl nedostatek bytů, anebo to souvisí s tím, že v tom roce byla ve městě olympiáda,“ uvažuje nad motivem vzniku vyhlášky Sebastian Huss z bytového odboru mnichovské radnice.

Podrobnosti o obsahu a fungování normy už ale Huss ovládá velmi dobře. Podstatou je zákaz, aby prostory určené k bydlení sloužily k něčemu jinému. Staré ustanovení lze napasovat i na nový fenomén krátkodobých turistických pronájmů. „Celý byt můžete přes Airbnb pronajímat maximálně osm týdnů v roce. Buď v kuse, anebo po kratších úsecích v průběhu roku. Delší pronájem je ilegální,“ vysvětluje Huss. Volně lze na Airbnb nabídnout třeba jeden pokoj v bytě, kde dál majitel bydlí. Jak ale radnice dokáže přijít na to, že někdo možnost nezneužívá a nepronajímá celý byt, zatímco nenápadně žije někde na bavorském venkově? „Posíláme kolegy do terénu. Zazvoní u dveří, zeptají se turistů a zjištění se pak porovná s daty na webu nebo s počtem recenzí,“ přibližuje Huss. Terénní tým má deset členů, z toho čtyři jsou v ulicích většinu času.

Háček je v tom, že Mnichov podobně jako jiná města marně z Airbnb doluje data o tom, kde a kdy se jaký byt pronajímá. Město dalo firmu kvůli tomu k soudu, který vyhrálo, ale firma se odvolala. Základem pátrání jsou proto tipy od sousedů, pro které má radnice anonymní webovou schránku. Objevily se sice výhrady, že udávání do slušné společnosti nepatří, převažující pohled však podle Husse je, že jde naopak o příkladné ctění zákona a o společnou věc ve prospěch města. Tento apel radnice propaguje i přes Facebook a přes rozhovory v médiích, s důrazem na to, že jde o pomoc úřadům v jejich snaze zabránit dalšímu růstu nájmů, které jsou už teď v Mnichově jedny z nejvyšších v Německu. „Vlastníci i nájemníci vědí, že je to zakázané,“ shrnuje úředník naladění města ohledně trvalého pronajímání celých bytů turistům.

Zajímavě zní bavorská odpověď na principiální námitku, která v Česku zaznívá často – a sice že regulace znamená omezování lidí v nakládání s jejich majetkem. Podle Husse jsou Němci smířeni s tím, že s vlastním bytem nelze nakládat úplně volně, a ani nechtějí, aby radnice jen přihlížela, jak se vytrácí prostor pro bydlení. Ještě silněji ale zní právní argument, že vlastnictví je omezeno už zákonem, protože stavební právo umožňuje danou lokalitu využít k bydlení, pod které však turistické pronájmy nespadají. „Když zbouráte bytový dům, tak na jeho místě musíte znovu postavit budovu určenou k bydlení, protože to nakazuje územní plán. Nemůžete tam udělat něco jiného, třeba hotel nebo vězení. To je jádro věci,“ uzavírá Huss. Pokud by Praha chtěla jeho město napodobit, radí dvě věci – sehnat si data, a to buď vlastními silami, nebo tlakem na Airbnb, a opatřit si personál, který bude případnou regulaci vymáhat.

Jen příležitostně

Podobné omezení jako v Mnichově platí i ve Vídni. Povolená doba k pronájmu sice není přesně stanovena, podle městské vyhlášky z roku 2018 ale smí jít jen o příležitostný přivýdělek, kdy byt dál pro majitele plní funkci bydlení. „Svůj byt můžete pronajmout jen krátkodobě, když například odjedete na dovolenou, ale ne trvale,“ vysvětluje Klemens Himpele z ekonomického odboru vídeňského magistrátu. Omezení se týká lokalit, které jsou v územním plánu vymezeny jako rezidenční, takže pod ně spadá většina bytového fondu. Městské nájemní byty, kterých si Vídeň už desítky let drží velké množství, dál pronajímat nelze.

Radnice odhaduje, že přes Airbnb se pronajímá ve Vídni celkem osm až devět tisíc bytů, tedy méně než v menší Praze. Data však nejsou kompletní. S 11 platformami, které turistické pronájmy zprostředkovávají, se už Vídeň dohodla na poskytování dat. Další firma Homeaway má s městem smlouvu, podle které sama vybírá turistické poplatky a hromadně je odvádí městu. Airbnb ale mezi zmíněných 11 dobrovolníků nepatří. I Vídeň se s firmou soudí a mezitím data sbírá sama, sama si je vyhodnocuje a také v terénu kontroluje. „Je jedno, jaké nařízení schválíte, musíte ho ale na konci umět prosadit a kontrolovat,“ říká shodně se svým mnichovským protějškem Himpele. Radnice proto mimo jiné zaměstnala datového specialistu, který se sběrem dat o Airbnb zabýval už na univerzitě a dál z webu data doluje a analyzuje. Další lidé kontrolují situaci v terénu. Pákou na ty, kteří by chtěli zkusit regule obejít, je nová daň, kterou Vídeň na krátkodobé pronájmy zavedla v roce 2016. Daňový výkaz je zároveň kontrolou, zda majitel při pronájmu dodržuje pravidla. Pokud by daň neplatil, riskuje pokutu až 2100 eur.

V boji o data si vedení Vídně hodně slibuje od iniciativy takzvané amsterdamské skupiny, k níž se od roku 2017 přidala už dvacítka měst včetně Prahy. Společně lobbují u nové Evropské komise za to, aby na firmy jako Airbnb víc dolehla unijní legislativa. Cílem je, aby poskytovaly data a také aby spadaly pod národní soudy, a nikoli, jak Airbnb požaduje, pod soudy v Irsku, kde má firma svoji evropskou centrálu. Iniciativa už má podporu vlivného unijního výboru pro regiony a předpoklad je, že se téma posune k řešení už tento rok.

Majetek zavazuje

Názor, že s majetkem ve městě nelze nakládat zcela svobodně, stojí i za regulací Airbnb v Berlíně. Ta vypadá podobně jako v Mnichově, omezení činí 90 dnů. „Princip, že majetek zavazuje, je důležitým bodem v německé ústavě. Bydlení není normální zboží, když nebude dostupné, tak město nebude fungovat,“ argumentuje proti zastáncům zcela svobodného trhu Katrin Schmidberger, členka berlínského zastupitelstva za Zelené a mluvčí své strany pro otázky bydlení a turistiky. Vlastníci podle ní mají ve městě jako Berlín „speciální odpovědnost“, což je odlišuje od vlastníků „velké haciendy někde na venkově“.

Z této logiky jsou odvozena některá na české poměry přísná opatření, jako je nedávné zmrazení nájmů nebo zákaz nechat byt prázdný déle než tři měsíce a spekulovat na růst nájmů. Devadesátidenní omezení pro Airbnb je stanoveno tak, aby se pronájem přes Airbnb nevyplatil jako samostatný byznys. Regulace se týká i pronájmu části bytu. Nabídku pokojů na Airbnb je nutné hlásit na úřad městské části, včetně zdůvodnění, proč a jak dlouho má být pokoj pronajatý. Úřad k takové žádosti přidělí registrační číslo, které je třeba v inzerátu na Airbnb uvést, jinak radnice považuje nabídku za porušení předpisů, za což hrozí finanční tresty. Vyhláška dává městu pravomoc pokutovat i takové majitele, na které si sousedé kvůli hluku nebo výtržnostem hostů stěžují, v krajním případě může úřad majiteli odejmout registraci.

Tým kontrolorů, kteří podobně jako v Mnichově nebo ve Vídni prohledávají konkrétní nabídky a v terénu byty kontrolují, se rozrostl za posledních pět let z 30 lidí na 80. Všechna opatření, včetně zákazu nechat byt volný, vedla k tomu, že Berlín podle zelené zastupitelky „získal zpět“ přes sedm tisíc bytů, které dnes slouží k bydlení.

I v Berlíně se ale opakuje konflikt s Airbnb ohledně poskytování dat. „Airbnb považuje za vzor Hamburk. Tam se původně dohodli, že byty lze pronajmout až na 180 dnů, výměnou za to dávají městu data a pomáhají s výběrem ubytovacích poplatků. Nám Airbnb říká, že jsme hloupí, když se nechceme dohodnout, ale my to samozřejmě vidíme jinak,“ popisuje politička. Hamburk mezitím přitvrdil a snížil strop na 60 dnů. Berlín se s Airbnb o data, na jejichž vydání si přijal zákon, soudí.

Zpátky ke kořenům

Mnichov, Vídeň nebo Berlín jsou vzorem i pro pražskou koalici, která je však v přijímání a prosazování předpisů podobného druhu hodně pozadu. Pronájmy turistům lze v Česku volně provozovat i jako živnost a pravomoc samospráv zakročit je omezená kvůli ochraně svobody podnikání. Vyjednávání s Airbnb o poskytnutí dat v případě Prahy také nikam nevedlo.

Co do velikosti trhu je pražská situace naopak dál než v okolních metropolích. Podle dat z portálů, které umějí z webu Airbnb data takzvaně scrypovat (tedy dolovat to, co se z nich dá veřejně vyčíst), si lze v Praze vybrat z 13–15 tisíc nabídek. Z toho přes 80 procent jsou celé byty, které se na trhu navíc protáčejí ve větší frekvenci než u jiných srovnatelných měst. Podle dat, která pro pražský magistrát takto doluje městská firma Operátor ICT, je trh rozdělen zhruba na polovinu mezi příležitostně pronajímané byty a to, čemu analytik této firmy Benedikt Kotmel říká „tvrdý byznys“ – tedy byty pronajaté turistům na více než 60 dnů v roce.

Pražský primátor Zdeněk Hřib přiblížil svoje záměry začátkem února v emotivním rozhovoru pro britský týdeník Observer, kde slíbil „vrátit Prahu Pražanům“ a zastavit rozmach služeb Airbnb fungujících jako „roztroušený hotel“, který „požírá město zevnitř“. Rád by proto vrátil turistické pronájmy do původních kolejí, kdy lidé sdíleli jen volné pokoje.

Firma Airbnb má speciální tým, který s představiteli měst jedná, s novináři ale ne. „Bohužel opravdu teď nemohu přímo nic komentovat a musím respektovat interní proces,“ reaguje za firmu Vladimír Beroun, který s pražskými radními jedná jako člen firemního týmu zodpovídající za vztah s obcemi. Dotazy přesměrovává na mluvčí firmy, která však na sérii otázek ohledně požadavků Prahy odpovídá jen stručně: jednání prý započala a Airbnb „doufá v nalezení společného řešení v budoucnu“.

Minulé pondělí pražská koaliční rada schválila třístránkový plán se čtyřmi body, jak dál postupovat. Žádný z bodů nepředstavuje bezprostřední změnu. V prvním bodě chce Praha napodobit okolní města a dát firmám jako Airbnb za povinnost sdílet „podrobné informace“ o provozu v jednotlivých bytech. V tomto bodě město nejspíš narazí na podobný odpor jako Mnichov, Vídeň či Berlín. Zákonná povinnost sdílet data je ale podmínkou, aby šlo firmu zažalovat, případně uspět přes evropskou iniciativu. Druhým bodem je prosadit, aby města mohla krátkodobé pronájmy sama omezit na základě místních vyhlášek jako třeba u hazardu nebo u trhů. S tímto nápadem ale Praha už před Vánoci ve sněmovně narazila, mimo jiné proto, že Airbnb je problém koncentrovaný do několika pražských čtvrtí. Nyní Praha vyjednává o podpoře s vládními poslanci a ministerstvem pro místní rozvoj. Výsledek je podle radní pro bydlení Hany Marvanové, která jednání za město vede, zatím nejistý. K dalšímu pokusu domoci se větších regulačních pravomocí – a pak třeba stanovit fixní strop na počet dnů pro pronájem jednoho bytu – má podle ní dojít ještě letos.

Poslední schůzky na ministerstvu se vedle ní zúčastnil i Martin Hák, místostarosta Českého Krumlova, kde se přes Airbnb – v přepočtu na hlavu – pronajímá ještě víc bytů než v Praze. Žádnou velkou regulaci ale město, které má k turistice speciální vztah, podle Háka neplánuje a zavádění nových pravomocí pro samosprávy sleduje hlavně proto, že si od nich slibuje snazší výběr turistických poplatků do městské kasy.

Pražští radní by kromě dat a regulačních pravomocí ještě chtěli prosadit dvě věci. Jednak dát trvale bydlícím občanům možnost Airbnb ve svém domě zakázat přes sdružení vlastníků. Takové omezení ale může snadno sklouznout k něčemu na způsob socialistických domovních výborů a zároveň se tím nijak neřeší útisk starousedlíků v situaci, kdy v domě získají pronajímatelé převahu. Poslední z návrhů Prahy je povolit podnikání přes Airbnb jen tam, kde se byt překolauduje podle přísnějších norem na hotely a jiné ubytovací prostory. To by šlo spojit s chystanou reformou stavebního zákona, jejíž osud lze však kvůli velkým koncepčním sporům na mnoha frontách těžko předvídat.

Hlukoměr a zásahovka

„I my vnímáme, že je s tím třeba něco udělat,“ uznává u stolu v půdním dvoupatrovém bytě na Žižkově Pavel Nádvorník, jednatel firmy Carebnb, která se jako jedna z mnoha firem na servis kolem Airbnb specializuje a za majitele bytů vše zařizuje. Podobných bytů má ve správě 80, zaměstnává 20 lidí a plánuje další růst.

Proti tomu ale zjevně roste tlak poháněný jak stížnostmi starousedlíků, tak široce sdílenou obavou Pražanů, kteří vlastní byt nestihli koupit a nyní propadají beznaději, že při volné globální soutěži s turisty jednoho dne nebudou na nájem v hlavním městě mít.

Petr Městecký, starousedlík z domu u hlavního nádraží, už nebojuje jen sám za sebe. V lednu si nechal zaregistrovat spolek jménem Snesitelné bydlení v centru Prahy. Přes něj lobbuje na radnici, obesílá poslance a sbírá podporu podobně naladěných Pražanů. Podle počítadla na webu jich má za sebou už 2700. Když je minulý týden pozval na veřejnou debatu, zaplnil jednu větší školní třídu, kde každý z účastníků zastupoval svůj dům. Hlavní atrakcí akce byl senátor Marek Hilšer, který odpůrcům Airbnb přišel představit svůj vlastní, na Praze nezávislý návrh, jak chce regulaci řešit. Po vzoru Berlína nebo Barcelony hodlá zřídit registr, do kterého by se byty pronajaté přes Airbnb musely hlásit. Město by zároveň mělo dostat pravomoc provinilce trestat nebo jim registraci odebrat, případně zavést strop na počet dnů. Návrh zákona chce mít Hilšer hotov do měsíce.

Městecký souběžně konzultuje s právníky možnost, jak využít již existujících zákonů a napadnout u soudu už stávající stav. V jeho vidění je pojem krátkodobé pronájmy zavádějící – majitelé bytů podle něj turistům přes Airbnb neposkytují nic jiného než hotelové ubytovací služby. A protože byt podle něj „slouží k bydlení, a ne k ubytovacím službám“, mělo by podle Městeckého jít proměnu domů v hotely zastavit. Na rozdíl od Mnichova, kde stará vyhláška zafungovala, však zdejší předpisy vznikaly po pádu komunismu, kdy prioritou byla svoboda jedinců a volné podnikání. České paragrafy lze tedy vyložit i tak, že pobytu turistů v rezidenčních prostorech nelze bránit. „Pan Městecký má pravdu podle selského rozumu – byt by se měl využívat k bydlení. Stavební úřady ale tolerují v bytech i ubytovací služby, podle starého judikátu Nejvyššího správního soudu,“ vysvětluje advokát Jan Eisenreich, který Hilšerovi pomáhá s psaním nového zákona. Ten by měl paragrafy zpřísnit. Další možností by podle Eisenreicha bylo dostat problém znovu k soudu tak, aby se spor týkal specificky firmy Airbnb, kterou v době prvního rozsudku v roce 2008 ještě nikdo neznal.

Boom Airbnb na tomto volném výkladu stojí. Podnikání ve velkém tak firmy jako Carebnb nijak netají a podávají ho jako legitimní byznys. Carebnb je jedním z členů asociace ČAPUS, kde je podobných servisních společností dalších 15. Výnosnost oboru Nádvorník nijak nepopírá. Půdní byt s terasou a výhledem na Žižkovu sochu na Vítkově popisuje jako jeden z těch, které se pronajímají nejlépe a kde lze od turistů v průměru za měsíc utržit kolem 70 tisíc korun. Z toho polovinu spolykají náklady na energie, úklid, údržbu, daně, poplatky nebo nájem majiteli, který inkasuje od Nádvorníkovy firmy fixní částku a o vztahy s Airbnb se už vůbec nestará. Čistý každoroční výnos pro takové klienty lze vytáhnout na 7–10 procent z ceny bytu oproti čtyřem procentům, která Nádvorník líčí jako pražský standard u normálních dlouhodobých pronájmů. Podmínkou ale je, že jde o byt, který je pro turisty zajímavý. Cizinci musí mít podle mapy pocit, že jsou blízko centra (což favorizuje třeba Žižkov oproti jinak příjemnější Letné), hodí se nevšední dispozice bytu (což zvýhodňuje půdní nebo vícepatrové byty) a na fotkách musí byt vypadat „sexy“ (což živí návazné profese, jako jsou specialisté či specialistky na bytový design nebo na „home staging“ před focením).

Carebnb spravuje v domě na Žižkově už všechny byty, takže sousedské spory hrozí leda s obyvateli okolních domů kvůli hluku na terase. Příběhy o válkách se sousedy Nádvorník dobře zná a jeho filozofií je střetům předcházet. Do bytů i na terasy instaluje hlukoměry, hostům do podmínek dává sankce za rušení klidu, ve firmě platí „komunikačním tým“ a „ground tým“, jejichž úkolem je mimo jiné konflikty hasit – buď po telefonu, nebo rovnou v terénu.

„Něco udělat“ by podle Nádvorníka znamenalo klidně zavést povinnost, aby se data o provozu hlásila na radnici a tím dostat pod tlak ty, kteří v branži nefungují tak profesionálně. Zastropovat počty dnů už ale vidí jako něco, „co by bylo pro náš byznys zásadní“ a čeho by se nerad dožil. I proto se firmy jako Carebnb sdružily do asociace, přes kterou chtějí politiky přesvědčit ve prospěch žádné nebo aspoň jen mírné formy regulace. Dopad Airbnb na trh s bydlením se podle Nádvorníka přehání – v Praze je kolem 600 tisíc bytů, na Airbnb jich tedy připadá jen pár procent. Čísla lze ale vidět i jinak, optikou člověka, který shání nájemní byt a na předním portálu Sreality.cz, který podle realitních expertů zachycuje podstatnou část trhu, si může momentálně vybírat v Praze jen z 5422 inzerátů. To je oproti Airbnb ani ne polovina.

Do principiální debaty à la Berlín, kde „majetek zavazuje“ a byty mají primárně sloužit k bydlení, se už ale Nádvorník nechce pouštět. Uznává, že může jít o „bod k diskusi“, ale prý až někdy příště.

V. Kočárník je spolupracovníkem redakce.