Ceny nájmů v Berlíně po zmrazení klesly, ale sehnat byt je mnohem těžší

Berlín před rokem zahájil pětiletý experiment, jehož cílem bylo zastavit prudký růst cen nájemního bydlení, které se pro chudší obyvatele v posledních letech stává nedostupnou komoditou. Německé hlavní město má nálepku kreativní otevřené metropole, díky čemuž v posledním desetiletí přitahuje mezi 20 a 60 tisíci novými lidmi ročně, což logicky zvedá nájemné a vytlačuje chudší obyvatele (zároveň přitahuje imigranty, neboť jsou tu přistěhovalecké komunity). Místní levicová vláda složená ze sociálních demokratů (SPD), strany Levice a Zelených se proto rozhodla k radikálnímu kroku, který by měl tenhle trend změnit - přijala zákon, který zmrazil ceny nájemního bydlení na úrovni z léta 2019.

Metr čtvereční se nyní v Berlíně nesmí pronajímat dráž než za 9,80 eur, přičemž cena může být i nižší – odvíjí se od kvality bytu. Nařízení vstoupilo v platnost loni 23. února a majitelé bytů, kteří stanovenou úroveň překročili, byli nuceni činži svým nájemníkům snížit. Zmrazení se sice týká pouze bytů postavených před rokem 2014, ale i tak se zákon vztahuje na 1,5 milionu bytů neboli asi 95 procent všech nájemních bytů ve městě. Většina Berlíňanů – asi 80 procent – přitom bydlí právě v nájemním bydlení.

Kontroverzní zákon vyvolal silně protichůdné emoce: nájemníci ho přivítali jako vzácnou příležitost k vydechnutí od neustálého zdražování, protože ceny nájemného v některých čtvrtích za poslední dekádu stouply na dvojnásobek, velké stavební firmy a majitelé bytů radikální zmrazení považují za neférový zásah do nakládání s majetkem a podali proti němu stížnost k federálnímu ústavnímu soudu v Karlsruhe. Soud by měl rozhodnout během letošního roku - a v případě, že se postaví na stranu majitelů, nájemníkům hrozí, že budou muset rozdíl v činži zpětně doplatit.

Zákon začal platit těsně předtím, než se Německo a celá Evropa ponořily do koronavirové pandemie, takže vyvozovat v tuto chvíli definitivní závěry by bylo předčasné. Podle ekonomických expertů, kteří se problematikou bydlení dlouhodobě zabývají, je nicméně už teď možné pozorovat některé účinky zmrazení nájmů. Cíl, kterým bylo zastavení růstu nájmů, byl splněn – nájmy v průměru klesly o několik procent. Dostupnost bydlení se ale snížila, protože na trhu významně ubylo množství bytů nabízených k pronájmu. K těmto závěrům došly nezávisle na sobě studie tří ekonomických institutů - mnichovského Ifo,  kolínského IW a DIW sídlícího v Berlíně.

„Nájmy se podařilo snížit, což je pozitivní dopad. Ale z dlouhodobého hlediska má zmrazení nájmů a ještě bude mít negativní dopady. Celkový efekt všech důsledků regulace na nájemníky i majitele bytů je v součtu velmi nejednoznačný a z mého pohledu nepříliš přínosný,“ říká autor studie think-tanku DIW (Německý ekonomický institut) a ekonomický expert Konstantin Cholodilin. Dalším dopadem regulace je podle něho růst cen nájmů ve městech sousedících s Berlínem. Dlouhodobě se také může snížit ochota investorů stavět v Berlíně nové byty. Státní developeři, kteří by poptávku po bydlení uspokojili, podle Cholodilina stavějí bytové domy příliš pomalu. Berlínský experiment nicméně podle experta vyvolal zájem ve světě  - a podobná opatření zvažují i další města.

Když Berlín před rokem zaváděl zastropování nájemného, zpráva se hodně probírala i v Česku. Asi nejhlasitěji se ozýval názor, že berlínští neomarxisté chtějí znárodňovat bydlení, byť se objevovaly i hlasy, že to není špatný nápad na řešení rostoucích nájmů – což je problém trápící rovněž Prahu. Zaznamenal jste podobné reakce i odjinud?

Ano, třeba starosta Londýna loni v září řekl, že když Berlín zmrazil nájemné na pět let, Londýn by to mohl udělat na dva roky. V Katalánsku několik desítek velkých měst loni na podzim zavedlo regulaci nájemného, takzvanou brzdu nájmů, která se ale od berlínského zmrazení nájmů liší. Katalánský přístup je podobný spíše tomu, co zavedla některá německá města v roce 2015.

V čem se to liší?

Můžeme mluvit o dvou typech kontroly nájmu. Takzvané zmrazení nájmů je prvním, starším typem kontroly, kdy se výše nájemného prostě zastaví na určité úrovni. Tato úroveň se stanovuje různě, někdy podle výše nájmů k určitému datu, jindy podle finanční hodnoty nemovitosti. Důležité je, že v tomto případě je nájemné fixní a nemůže být zvýšeno bez povolení úřadů. Tohle bylo zavedeno před rokem v Berlíně na všechny nájemní byty postavené před rokem 2014. Druhý typ kontroly nájmů je známý jako stabilizace nájmů a funguje například v New Yorku. Tento způsob regulace se začal používat na konci 70. let a je to o dost pružnější nástroj. V tomto případě se nájemné nezmrazí, ale určí se míra, o kolik je možné nájemné ročně zvýšit. O kolik může majitel nájemníkovi zvednout činži, určuje třeba rychlost růstu spotřebitelských cen. Anebo třeba nájem nesmí o více než deset procent přesahovat ceny nájmů podobných bytů ve stejné čtvrti. Toto opatření platí od roku 2015 v některých německých městech, kde se mu říká brzda nájmů (Mietpreisbremse – pozn. red.).

Váš výzkum zjistil, že po zmrazení nájmů v Berlíně kleslo nájemné v regulovaném segmentu v průměru o 11 procent. Zároveň jste ale zjistili, že ubylo nabídek bytů k pronájmu o více než polovinu, zhoršila se tedy dostupnost bydlení. A současně se na berlínském předměstí zvýšily nájmy v průměru o 12 procent. Z toho vychází, že část majitelů bytů pravděpodobně kvůli nucenému snížení nájemného přestala nabízet své nemovitosti na běžném trhu. Lidé, kteří v Berlíně hledali bydlení, se tedy museli poohlížet na černém trhu, nebo hledat bydlení v předměstských lokalitách, jako je Potsdam, což hnalo tamní nájemné nahoru. Je to pravdivý scénář?

Zaprvé je třeba říci, že v našem výzkumu jsme se zaměřili pouze na první čtyři týdny poté, co opatření vstoupila v platnost. Nechtěli jsme, aby se nám smíchaly vlivy zmrazení nájmů a účinku pandemie koronaviru. Ta téměř zabrzdila migraci lidí do Berlína. Zastavili jsme proto náš výzkum ve chvíli, kdy byl v Berlíně zaveden první lockdown. Nemůžeme tedy říci, co se dělo během celého roku. Ale jinak je váš popis celkem správný.

Bylo tedy opatření úspěšné?

Z hlediska snížení cen nájemného bylo úspěšné, protože výše nájmů se zastavila nebo klesla na předepsanou úroveň. Ale zároveň platí, že jakmile začnete regulovat nájemné nebo cenu čehokoli, efekt se v realitě projeví vícero způsoby, přičemž některé dopady jsou očekávané a jiné ne. Celkový dopad všech důsledků regulace na nájemníky i majitele bytů je v součtu velmi nejednoznačný - a z mého pohledu nepříliš přínosný. Pokud stávající nájemník, který bydlí v regulovaném bytě, na zmrazení nájmů vydělá, je třeba současně dodat, že majitelé bytů a ostatní potenciální nájemníci na tomto novém stavu prodělávají. Majitelé proto, že z pronájmu svého majetku mají nižší příjem. A potenciální nájemníci, kteří se přistěhují do města a shánějí tu bydlení, zase žádný byt nemůžou sehnat. Když to trochu přeženu a přirovnám to k bývalému socialistickému systému za minulého režimu: vznikne situace, kdy jsou najednou na byty delší fronty, roste černý trh a všude je spousta nespokojených lidí. Shánějí něco, co by mělo být dostupné za rozumnou cenu, ale sehnat se to nedá, protože není nikdo, kdo by to nabízel. A jestli hned vedle existuje „oáza“ volného trhu, tak tam ceny logicky porostou.

Tou oázou myslíte okolí Berlína?

Ano, místa jako Potsdam jsou od centra Berlína vzdálená vlakem půl hodiny, ale už leží na území státu Braniborsko a nespadají tak pod berlínskou regulaci nájemného. Pro lidi, kteří shánějí bydlení hned, je logické řešení, že se přestěhují do míst jako Potsdam a do města dojíždějí. Jejich příchod ale zvedne cenu nájemného. Vzhledem k tomu, že jsme zkoumali dopady regulací jen za první čtyři týdny po zmrazení nájmů, je nicméně otázka, zda cenový nárůst způsobil skutečně příchod nových zájemců o bydlení, anebo majitelé bytů, kteří si spočítali, že zájem poroste. Je taky možné, že zvedli nájmy preventivně v obavě, že přijde podobné opatření i u nich v Braniborsku.

Řekl jste, že vás výzkum probíhal jen po dobu čtyř týdnů. Není to tedy příliš krátké období, aby šly vyvodit jasné závěry?

Naše studie není jediná, která zkoumala dopady zmrazení nájemného v Berlíně. Podobné výzkumy provedly další dva významné ekonomické instituty v Německu. Prvním z nich byl mnichovský IfO, druhým pak IW v Kolíně nad Rýnem. Zkoumali delší časová období, ale kvalitativně došli k podobným závěrům jako my. Tedy že zmrazení nájemného v Berlíně je účinné, pokud jde o výši nájemného, ale negativně ovlivňuje nabídku. Jedinečnost naší studie oproti těmto dvěma je, že jsme se dívali i na dopady cen v okolí Berlína.

Když tyto studie byly publikovány, obě strany debaty z nich vyvodily jiné závěry. Na jedné straně byla nájemnická sdružení, která tvrdí, že je to úspěch, protože ceny se povedlo snížit a nájemníkům se ulevilo.  A že tenhle oddechový čas je potřeba využít k tomu, aby město postavilo nové byty, které vyřeší problémy s nedostatečnou nabídkou. Ty by měly vznikat během příštích čtyř let, kdy bude opatření platit. Odpůrci, kam patří hlavně developeři, naopak říkají, že je to katastrofa, protože zájemci o bydlení nemají kam jít a že to je nejhorší možný způsob, jak řešit nedostatek bydlení. Kdo má pravdu?

Jak jsem řekl, tato politika je efektivní v tom, o co usilovala. Nájmy se podařilo snížit, což je pozitivní dopad. Ale z dlouhodobého hlediska to má a ještě bude mít negativní dopady. Námi zjištěný padesátiprocentní pokles nabídky je možná trochu přehnané číslo ukazující pouze první reakci majitelů bytů, kteří své nabídky stáhli z trhu a čekali, co bude dál. Někteří, zejména ti, kteří mají nedostatek peněz, nakonec byty pronajmou i za nižší cenu. Ale z hlediska stavebnictví to podle mě bude mít dlouhodobě negativní účinek.

Jaký?

Zmrazení nájmů platí na pět let, ale nikdo neví, zda se neprodlouží na delší období a už nezůstane v platnosti. V historii se mnohokrát stalo, že přechodná opatření zůstala v platnosti natrvalo. Pokud jste soukromý investor a vidíte, co Berlín udělal, tak si řeknete: Proč bychom měli v Berlíně něco stavět, když nám pak zmrazí nájmy? Nebo udělají něco ještě horšího, třeba zkonfiskují naše byty. Bude lepší přestat tam investovat. Jak jste řekl, vláda samozřejmě může začít sama stavět byty. Ale je to dobré řešení? Víme přece, jak neefektivní je ve stavebnictví. Dobrým příkladem je berlínské letiště, které bylo zprovozněno loni a dokončit ho trvalo dvacet let. Za obří zpoždění mohlo město, které bylo investorem. Nejsme si jistý, že je dobré řešení spoléhat se na to, že bydlení postaví stát. Je to možné, ale bude to na úkor dalších nájemníků, kteří budou chtít v Berlíně bydlet. A také těch, kteří bydlí na předměstí mimo regulované území a platí vyšší nájmy. Stejně jako těch, kteří bydlí v novostavbách postavených po roce 2014, které jsou z regulace vyňaté. Tam totiž taky výrazně vzrostly ceny. Takže bych řekl, že obě strany mají pravdu, ale pozitivní dopady jsou mnohem menší, než berlínská vláda tvrdí.

Loni přibylo v Berlíně 18 tisíc bytů. Ani to ale nestačí k uspokojení nově příchozích a podle různých odhadů ve městě chybí zhruba 140 tisíc bytů. Proč je soukromí developeři nestavějí rychleji? Je to kvůli nižším maržím v sociálním bydlení než například u luxusních bytů či kanceláří, kde je možnost zisku větší?

Pokud mluvíme o sociálním bydlení pro chudé, tak v západním Německu ho po válce stavěli hlavně soukromí investoři. Vláda jim dala fiskální pobídky, jako třeba levné pozemky, dotace či nižší úroky a soukromí investoři postavili domy se sociálním bydlením. Po dvaceti třiceti letech dosáhly výše nájmů tržní hodnoty, protože podpora státu vypršela. Bylo to součástí poválečné ideologie, která si uvědomovala nedostatek bydlení. Vlády současně předpokládaly, že tento nedostatek časem zmizí a není tedy nutné ho udržovat navždy. Sociální byty tvoří v Německu asi čtyři procenta z celkového množství - a abyste v nich mohli bydlet, musíte mít nižší příjem. Tolik krátká historie sociálního bydlení v Německu. Tohle se nyní kvůli nedostatku bytů oprašuje a federální vláda dává na sociální bydlení více peněz. V některých městech jako třeba v Berlíně, Hamburku nebo Mnichově také platí pravidlo, že pokud soukromý investor staví novou čtvrť, musí dát třicet procent bytů jako sociální bydlení. Počet sociálních bytů tedy poroste. Ale levné bydlení bylo pro investory vždy nevýhodné, vždy upřednostňovali stavbu drahého bydlení, kde je větší zisk. Ale vždycky zároveň existoval přirozený filtr, kdy se bohatí časem odstěhují ze starších bytů a ty začnou být dostupné i pro chudší lidi.

Důležitý aspekt celé debaty o zmrazení nájmů  je, že se čeká na výsledek ústavního soudu. Pokud rozhodne, že zmrazení nájmů bylo protiústavní, co se stane? Budou muset nájemníci doplatit rozdíl v nájemném?

Teoreticky by museli doplatit rozdíl. Zákon vstoupil v platnost loni v únoru pro veškeré nové nájemníky. Nájmy pro stávající nájemníky se začaly snižovat o půl roku později, tedy v listopadu. Na internetu nyní typicky najdete dvě ceny, jak po zmrazení, tak bez zmrazení, aby byli lidé připraveni na případnou změnu po rozhodnutí ústavního soudu. Nájemnické organizace říkají nájemníkům, aby si drželi peníze stranou pro případ, že by ústavní soud regulaci zrušil. Jak to nakonec dopadne, to je těžké říci.

V Berlíně nyní probíhá sběr podpisů na petici, která požaduje, aby bylo vypsáno referendum o tom, zda mají být byty patřící velkým společnostem jak Deutsche Wohnen znárodněny, tedy aby byly povinně odprodány státu. Starosta Berlína Michael Mueller sice petici nepodporuje a říká, že existují efektivnější způsoby snížení nájmů, ale má tahle iniciativa i tak šanci na úspěch?  

Před deseti lety bych řekl, že ne, teď dokážu těžko předvídat, co může uspět, a co ne. Před časem v Berlíně proběhlo referendum o tom, zda má být zastavěno bývalé letiště Tempelhof. Je to velká  plocha v centru města. Lidé hlasovali, aby tam byl dál park - i já jsem proti tomu, aby se tahle plocha zastavěla. Proč by tedy nemohlo proběhnout teď referendum o tomhle? Lidé jsou stále radikálnější. Myslím, že je šance, že by mohlo uspět. Dokonce i v Bavorsku proběhla petice za uspořádání referenda o zmrazení nájmů (petice neprošla – bavorský ústavní soud rozhodl, že tohle není pravomoc spolkové země – pozn. red.).

Pokud by se referendum konalo a město by se rozhodlo odkoupit byty od majitelů, jaký by tohle mělo efekt na trh s bydlením?

Záleží na tom, za jakou cenu by město byty kupovalo. Pokud by za ně platilo tržní cenu, tak by se dostalo do finančních problémů, protože už teď má velké dluhy. Nemyslím si, že je Berlín schopný zaplatit plnou částku. Je však možné, že by politici na odkup bytů určili množství peněz, které je dostačující z jejich pohledu, nikoli však z pohledu majitele, tedy firmy Deutsche Wohnen. Pokud by k tomu došlo, ostatní investoři by se báli podobných iniciativ samozřejmě by byli ochotni méně investovat v Berlíně. Město už teď nedokáže uspokojit potřeby bydlení. Jediný aktér ochotný stavět by pak byla vláda - a ta nepostaví dost bytů pro všechny. Dlouhodobé důsledky by tedy byly spíš negativní. Už teď vidíme, že během vlády červeno-červeno-zelené koalice počet stavebních povolení stagnuje. A to je indikátor dokončených staveb v budoucnosti.

Pokud podle vás zmrazení není řešením krize s bydlením, co byste navrhl?

Typická opatření navrhovaná v tomto kontextu jako alternativní jsou hlavně vytváření takového prostředí, ve kterém by mohli rychleji stavět bydlení soukromí investoři, třeba snižováním administrativních bariér. Druhým opatřením je potom poskytování příspěvků na bydlení pro domácnosti s nižšími příjmy. Tato opatření jsou už nicméně v Berlíně zavedena, což v naší studii také zmiňujeme. Možná ještě účinnějším opatřením by byl rozvoj jiných měst – včetně přesměrování určitého počtu budoucích imigrantů směřujících do Berlína právě tam. Pokud se ale migrační proudy vlivem pandemie změní, možná taková opatření ani nebudou potřeba. Historie velkých měst je ostatně typická i v tom, že se střídají fáze urbanizace a deurbanizace.