Byty jsou předražené, hypotéky nejsou pro všechny, varuje ČNB

Nikde v Evropské unii nerostou ceny bydlení tak rychle jako u nás, varuje Česká národní banka a plánuje další zpřísnění dohledu nad trhem hypoték. Výsledkem bude, že úvěr na bydlení nejspíš nepůjde získat tak snadno jako doposud. Zvlášť pro ty, kdo jsou při žádosti o hypotéku na hraně se svými příjmy. Situace se zhorší také kvůli tomu, že kvůli inflaci půjdou mírně nahoru úrokové sazby, a to možná už letos.

„Stávající dynamika není udržitelná,“ prohlásil o zdražování bytů a narůstajícím zadlužování v úterý šéf odboru finanční stability ČNB Jan Frait při zveřejnění každoroční zprávy, která popisuje hlavní rizika na bankovním trhu. Pozice bank je podle zprávy nadmíru dobrá – banky mají vysoké zisky i solidní rezervy pro případ, že by ekonomika sklouzla z nynější konjunktury do recese. Pokud existuje pro banky a jejich klienty nějaké riziko, pak je to podle Fraitova odboru „pokračující roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení“.

Nejrychlejší v EU

Ceny bydlení byly podle ČNB loni v posledním čtvrtletí o 11 procent vyšší než o rok předtím. Čísla za letošní rok ČNB nezveřejnila, ale tempo růstu cen podle ní dál roste. „Ceny nemovitostí se již loni se dostaly na maxima a čísla za první čtvrtletí ukazují, že byla maxima překročena. Růst cen je tak nejrychlejší v EU a podle našich analýz jsou ceny bytů v ČR mírně nadhodnocené,“ uvedl Frait. Objem nových půjček na bydlení stoupl loni o 25 procent. Podobně rychle půjčky rostly naposledy před krizí v roce 2008.

Čísla ukazují, že čím dražší kraj, tím větší odvaha zadlužit se, a to nejen v absolutním měřítku, ale i v relaci k úrovni příjmů. Jinými slovy v Praze jsou nejdražší byty i nejvyšší mzdy, ale Pražané jsou ochotni ze svých (vyšších) příjmů obětovat na splácení hypotéky větší část. Důvodem je to, že ceny ve velkých městech rostou v posledních letech daleko rychleji než příjmy, což je mimochodem přesně to, proč chce ČNB realitní horečku zchladit.

Ve středu centrální banka oznámila, že do roka (do července 2018) mají banky zvednout takzvanou proticyklickou rezervu, a to z půl procenta na jedno procento z poskytnutých rizikových úvěrů. V Evropě tuto rezervu požaduje jen Norsko a Švédsko, od srpna ji na půl procenta zvedá také Slovensko.

„Zárodky finanční krizí vznikají v dobrých časech, kdy finanční instituce i jejich klienti ztratí schopnost vnímat a oceňovat riziko,“ uvedla ČNB v komentáři k tomuto rozhodnutí, kde v této souvislosti připomíná, že letos uplyne deset let od počátků globální finanční krize odstartované vírou Američanů v nekonečný růst cen realit a nezdravě uvolněnou politikou amerických hypotéčních bank.

Už od loňska ČNB nutí české banky k přísnějšímu posuzování, komu hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření dát a jaké na klienty klást nároky. Banky by podle doporučení ČNB měly po všech klientech chtít, aby při čerpání hypotéky zaplatili aspoň 10 anebo nejlépe 20 procent ceny ze svých úspor. Požadavek 10 procent vlastních zdrojů se má týkat každého; do intervalu 10–20 procent by banky měly pustit jen 15 procent nejlepších klientů. Pokud někdo kupuje byt na investici, měl by ze svého platit 40 procent ceny.

Tato opatření platí od dubna a už se začínají na trhu projevovat například tím, že úvěry, kde klient platí ze svého 10–20 procent ceny, jsou na letošek vyprodány. Požadavky na vlastní úspory tím pádem rostou a dostupnost hypoték se snižuje. ČNB navíc v úterý upozornila, že s dodržováním svých doporučení není úplně spokojena a že „bude pokračovat ve zvyšování intenzity“ dohledu, což může obezřetnost bank dál zvýšit.

Zatím bez stropu

Centrální banka spolu s ministerstvem financí navrhla i změnu zákona, aby mohla limity vyžadovat po bankách povinně. Zákon ale na právě skončené parlamentní schůzi uvízl v druhém ze tří čtení a zdá se pravděpodobné, že se do voleb vůbec nestihne projednat. Mimo jiné proto, že sněmovna není v otázce obav z realitní bubliny vůbec zajedno: mnozí poslanci chtějí naopak centrální bance její pravomoci omezit, aby se přístup lidí k hypotékám nebrzdil.>

ČNB tak bude nejspíš dál dirigovat banky skrze svá doporučení - což je nicméně v praxi dostatečně účinný nástroj, protože banky obvykle nemají chuť dostávat se s bankovním dohledem ČNB do sporů. V komentáři ke zprávě o finanční stabilitě centrální banka navíc podotkla, že existují i další limity, které je možné sledovat a vymáhat, jako třeba objem dluhu k příjmu anebo (pro případ očekávaného růstu úrokových sazeb) výši dluhových splátek vůči příjmu.

U obou ukazatelů banka uvedla, že „prozatím“ nebude stanovovat strop. Zároveň však v nové vyhlášce zmiňuje doporučení, aby banky „obzvláště obezřetně“ posuzovali klienty, kteří chtějí půjčku převyšující osminásobek jejich ročních příjmů a kteří by na splátky dluhu dávali přes 40 procent platu. V praxi bude toto doporučení fungovat tak, že banky musí případné kontrole ČNB prokázat, že u klientů, kteří se do těchto stropů nevejdou, došlo k prověření jejich možností splácet, tedy například k ověření majetkové rezervy.

Pro ty, kdo se chystají o hypotéku zažádat, bude další změnou nejspíš zvýšení úrokových sazeb, které centrální banka drží už téměř pět let na rovni 0,05 procenta neboli na takzvané technické nule. S tím, jak ekonomika roste a jak stoupá i inflace, jejíž nízká úroveň byla až do loňska pod dvouprocentním cílem ČNB, se blíží okamžik, kdy sazby půjdou opět nahoru. Na to budou reagovat i sazby u hypoték.

Inflace podle posledních čísel za květen činí 2,4 procenta ročně. Od ledna se drží nad dvouprocentním cílem ČNB a zůstává i nad prognózou ČNB, což samo o sobě znamená pro centrální banku podnět ke zvyšování sazeb. Většina ekonomů čeká, že zdražení peněz přijde už na podzim, náznakem v tomto smyslu prý bylo i úterní zvýšení proticyklické rezervy. „ČNB jejím zvýšením  naznačila, že je připravena úvěrové podmínky postupně zpřísňovat. Alespoň mírný růst úrokových sazeb by dle našeho názoru měl přijít již v druhé polovině letošního roku,“ míní hlavní ekonom české pobočky ING Jakub Seidler.

Viceguvernér ČNB Vladimír Tomšík popsal nynější situaci v rozhovoru pro Hospodářské noviny jako „nezvládnutou hypoteční mánii“, kdy domácnosti podléhají iluzi trvale levných peněz a setrvale rostoucích cen realit, finanční poradci je v tom kvůli svým provizím utvrzují a banky v zájmu dosažení krátkodobých výdělků rozdávají úvěry, kde se dá. „Bankéři jsou pod silným tlakem akcionářů, kteří jim – často ve snaze udržet dosavadní zisky a případně jimi podpořit méně úspěšné části nadnárodních skupin – stanovují vysoké krátkodobé cíle, pokud jde o objem poskytnutých úvěrů. A z druhé strany na ně tlačí zprostředkovatelé, jejichž cílem je prodat co nejvíc úvěrů v co největším objemu, přičemž rizika zůstanou v bilancích bank,“ upozornil Tomšík.