Chceme, aby i nájemní bydlení bylo místem, kde je možné vytvořit trvalý domov

Je známý fakt, že drtivá většina Čechů touží bydlet ve vlastním a na nájemní bydlení se dívají jako na přechodnou, nebo dokonce nouzovou záležitost. Ze sociologických výzkumů vychází, že zatímco vlastní bydlení asociuje slova „domov“ a „zázemí“, život v nájmu navozuje nepříjemné asociace jako „nejistota“, „vyhazování peněz“ nebo „starosti“. „V nájmu nemůže vzniknout domov,“ charakterizuje uvažování většiny zdejších lidí Martin Lux. Právě tento sociolog bydlení a jeho kolegové se dlouhodobě snaží vnímání nájemního bydlení v očích veřejnosti zlepšit a udělat z něj plnohodnotnému alternativu k tomu vlastnickému, jako je tomu v mnoha zemích západní Evropy. A s tímto účelem právě spustili novou webovou platformu zvanou Nájem Plus, která tomu má pomoci. Na první pohled připomíná servery typu Bezrealitky.cz, kde může zájemce sehnat nájemní bydlení, anebo jako vlastník umístit inzerát na byt určený k pronájmu.

Platforma, kterou Lux vytvořil ve spolupráci s kolegy ze Sociologického ústavu Akademie věd, má ale fungovat jinak –jakmile se objeví zájemci, kteří na ní začnou inzerovat. Lidem má výhledově sloužit k tomu, aby na ní našli dlouhodobý pronájem, ve kterém lze vytvořit trvalý domov. A majitelům má zase pomoci najít spolehlivé nájemníky, kteří o takové dlouhodobé bydlení stojí. Majitel jednoho nebo více bytů, který se je na nové platformě rozhodne nabídnout k pronájmu, se s vložením inzerátu zavazuje dodržovat etický kodex dobrého pronajímatele. Ten zahrnuje mimo jiné závazek, že nájemníkovi neukončí smlouvu kvůli tomu, aby mohl byt využít pro potřeby své anebo svého rodinného příslušníka, což je dnes častý důvod ukončení pronájmu. Nájemci na novém webu také budou moci pronajímatele hodnotit, čímž vznikne jakýsi seznam solidních pronajímatelů.

V den spuštění je nicméně na webu pouze jediný subjekt nabízející byt - Fond nájemního bydlení, jenž je zároveň i podporovatelem projektu, takže se de facto nepočítá. To vyvolává otázku, nakolik je projekt životaschopný, zda vůbec může zaujmout komerční pronajímatele a co jim vlastně nabízí. Proč by na sebe měl majitel bytu dobrovolně klást etické nároky, když může v dnešní době rychle rostoucích nájmů snadno najít nájemníky na komerčních serverech? Lux přiznává, že bude rozjezd projektu pomalý a zrychlí se pravděpodobně až ve chvíli, kdy se situace na trhu změní. „Zatímco dnes poptávka po nájemním bydlení převyšuje nabídku, z minulosti známe doby, kdy tomu bylo přesně naopak. V té chvíli pronajímatelé, kteří jsou registrovaní jako ti nejlepší a splňují určitá etická kritéria, budou mít oproti těm ostatním navrch. V takové chvíli nebudou mít problém najít nájemníka, zatímco ti ostatní ano,“ věří sociolog ve smysl projektu.

Proč vůbec potřebujeme platformu, kde budou hodnocení pronajímatelé bytů?

Tím hlavním důvodem je, aby se i u nás stalo nájemní bydlení skutečnou alternativou k vlastnickému bydlení a aby i nájemní bydlení bylo místem, kde je možné vytvořit trvalý domov. To znamená, že tam budou lidé bydlet třeba i celý život nebo minimálně dlouhodobě. Tím, že takovou alternativu vytvoříme, vlastně dáme lidem možnost svobodné volby toho, jestli zamíří veškeré své úspory a dluhy do investic do cihel, anebo je naopak zamíří do úplně jiné oblasti, ve které se cítí silnější, a budou celý život žít v nájmu. Umožňujeme volbu, kterou mají mnohé domácnosti v Německu, ve Švýcarsku i jiných západních zemích, kde je podíl nájemního bydlení výrazně vyšší než u nás. Ta platforma má sloužit k tomu, aby zejména zvýšila jistotu v oblasti nájemního bydlení v podobě délky nájemního poměru. Ostatní věci se třeba už nějakým způsobem vyvinuly, smlouvy se už uzavírají na papíře, ale jsou to často třeba na jeden rok. Platforma se snaží o to, aby smlouva byla na delší dobu, ideálně na pět let.

Služba klade na pronajímatele určité nároky, musí splňovat určitá etická kritéria, zavázat se k tomu, že bude dobrým a stabilním pronajímatelem. Dnes je ale po nájemním bydlení velká poptávka. Proč by měl pronajímatel vložit byt do služby Nájem Plus, když ho snadno a bez jakýchkoli omezujících podmínek pronajme na serverech typu Bezrealitky.cz?

Na rozdíl od Bezrealitky.cz je inzerce u nás zdarma, což ale asi nebude tou nejzajímavější motivací. Mnohem důležitější je, že současná situace se taky může velmi rychle změnit. Zatímco dnes  poptávka převyšuje nabídku, z minulosti známe doby, kdy tomu bylo přesně naopak. V té chvíli pronajímatelé, kteří jsou registrovaní jako top, tedy nejlepší, a splňují určitá etická kritéria, budou mít oproti ostatním navrch. Ani tehdy nebudou mít problém najít nájemníka, zatímco ti ostatní ano. Takže z dlouhodobého pohledu je podle mě dobré být registrován v podobném projektu. A třetí motivací je ukázat, že dokážu pronajímat byty v západním standardu, že už to není jako v 90. letech, kdy se vše děje v zóně šedé ekonomiky - a já chci ukázat, že patřím už do té civilizované části. To je nefinanční motivace, ale myslím, že u řady pronajímatelů může hrát roli.

Na koho projekt cílí, na drobné pronajímatele, kteří vlastní třeba jeden, dva byty, které pronajímají? Nebo na velké firmy, které pronajímají desítky či stovky bytů?

Cílí úplně na všechny, neodmítáme nikoho, ale myslíme, že největší zájem by mohl vzbudit právě u těch úplně nejdrobnějších pronajímatelů a u těch středních. A to z toho důvodu, že oni nijak profesně organizováni nejsou a nemůžou dát nějakým jiným způsobem najevo, že se jedná o profesionálního pronajímatele. Navíc drobní vlastníci u nás vlastní největší část toho bytového fondu.

Jak velkou?

To je těžké odhadnout, ale soukromé nájemní bydlení tvoří asi 15 procent celkového bytového fondu. Z těch 15 procent tvoří asi 3 procentní body velcí institucionální hráči typu CPI či Heimstaden a zbytek, tedy asi 12 procent, drobní pronajímatelé. My určitě cílíme i na ty středně velké, tedy na ty, kteří třeba vlastní celý dům. Tam si myslíme, že je také velký prostor ukázat, že to dělám profesionálně a že tady vítám nájemníky, kteří mimo jiné musí rovněž souhlasit s určitým etickým kodexem.

Pronajímatelé se v etickém kodexu zavazují, že nikdy neodmítnou prodloužit smlouvu nebo ji neukončí proto, že by byt chtěli využít pro svoji potřebu nebo pro svého rodinného příslušníka. To na drobné pronajímatele klade dost velký nárok: když máte jeden byt, je přece legitimní a vlastně očekávatelné, že ho budete jednou potřebovat.

Legitimní to určitě je, proto také v zákoně je možnost ukončit pronájem.

Neeliminují se tím ale drobní vlastníci?

Já doufám, že ne. Pronajímatel si sám dopředu musí říci, jestli ten byt někdy bude potřebovat pro sebe nebo příbuzného, anebo ne - a bude nájemní bydlení nabízet ve standardu západního střihu. Jestliže se rozhodne pro to druhé, tak už nemůže tenhle výpovědní důvod využít. Protože kdyby nájemník musel odejít z nájemního bydlení jenom proto, že vlastník potřebuje byt pro svého příbuzného, aniž by se nájemce něčeho dopustil, tak to je přesně proti duchu, ke kterému platforma má směřovat. Tedy aby se vytvořil trvalý domov. Někteří drobní pronajímatelé mají opravdu jen jeden další byt k pronájmu a bohužel ho nemohou takhle slíbit. Ale někteří mají tři, čtyři nebo pět investičních bytů a pronajímají je. Dva z nich si třeba budou chtít držet pro svoje děti, ale dva z nich třeba nechají pronajímat dlouhodobě. Protože když pronajímáte dlouhodobě, je to pro vás jako pronajímatele také výhodné, nemusíte každý rok řešit nového nájemníka. To u nás můžou najít.

Plánujete do projektu zabudovat i hodnocení nájemců? Pronajímatelé by také určitě uvítali, kdyby viděli, že některý nájemník je solidní. Taková veřejná databáze tu dnes není.

Už se objevily platformy, které umožňují nahlížet do veřejně přístupných rejstříků, jestli člověk nemá dluhy, jestli nebyl v exekuci a podobně. My neplánujeme zabudovat hodnocení ze strany pronajímatelů. Plánují to třeba někteří jiní, o kterých víme, a možná se neformálně propojíme, ale my takovou věc dělat nebudeme. Není účelem sociologického ústavu rozlišovat nájemníky na ty horší a ty dobré. Naopak bychom se chtěli vyhnout takovému škálování. Je to opravdu jenom tak, že nájemníci hodnotí pronajímatele.

Cena nájmů v poslední době roste, protože lidé už nemají na koupi vlastního, nájemních není dostatek. V Praze podle Hospodářských novin stouply nájmy za poslední rok skoro o čtvrtinu. Nehrozí, že nebude dost bytů, které by lidé ve vaší službě nabízeli k pronájmu?

Nevím, jestli nájmy stouply v Praze o 25 procent, ten nárůst se mi zdá přehnaný. Neexistují spolehlivé indexy na vývoj nájemného, pouze se používá nabídkové nájemné - a to může být v mnoha ohledech nepřesné. Poptávka je sice vysoká, ale o kolik stouplo za poslední rok, to bych nechal bez komentáře. Ale jestli nás web nebude mrtvý? Ano, v téhle situaci hrozí, že rozjezd bude pomalejší, než kdyby situace na trhu byla opačná a nabídka převyšovala poptávku. Teď je logické, že nám bude asi trvat déle, než oslovíme všechny pronajímatele. Ale my už s projektem museli ven. Vývoj trval déle než 12 měsíců a museli jsme s ním jít na veřejnost. Je ale možné, že jeho hlavní období růstu bude až za nějaký rok.

Nezapomenou lidé na váš web mezitím?

Hodně to budeme opakovat, aby lidé nezapomněli a pořád tam někdo přibýval.

Říkal jste, že váš web se může pronajímatelům velmi hodit, když nastane velký propad na trhu a nabídka výrazně převýší poptávku. K tomu došlo třeba během pandemie, kdy náhle skončily krátkodobé pronájmy přes AirBnb a majitelé se přetahovali o nájemníky do svých prázdných investičních bytů. Byla to výjimka, nebo to může nastat i mimo pandemii?

Jistě, v minulosti to také nastalo kolem ekonomické krize. Tehdy se velmi obtížně sháněl nájemník. Takové situace existují. Těžko se to odhaduje, ale souvisí to s tím, jak je hospodářství volatilní. Když lidé začnou ztrácet zaměstnání a nebudou si moci dovolit držet byt pro příbuzné, tak se opravdu jako lusknutím prstů může trh otočit - a v inzerátech je najednou vidět převis nabídky a téměř žádní nájemníci, kteří by měli o něco takového zájem. Jestliže tady dojde třeba k zvýšení nezaměstnanosti, tak co by tu dělali všichni lidé, kteří se sem stěhovali za prací? Podobný příklad jsou studenti, kteří bydlí ve sdíleném bydlení, protože jejich rodiče mají výborně placenou práci. Ve chvíli, kdy ji ztratí, tak půjdou jejich děti na koleje, nebudou mít na nájem. Mění se to a jsem si jistý, že jednou přijde propad.

Z vašich starších výzkumů vyplývá, že touha po vlastním bydlení je v Česku hluboce zakořeněná a neustále roste, ačkoli u mladých lidí zůstává čím dál častěji nenaplněná, protože už je cenově mimo jejich dosah. Jak může vůbec nastat změna v myšlení, aby lidé považovali nájemní bydlení za domov?

Na to náš projekt Nájem Plus určitě nestačí. Stejně jako nestačí fakt, že nájmy budou finančně výhodnější, protože to zase může být jenom přechodná záležitost - a jakmile spadnou úrokové sazby a ceny, tak se scénář bude opakovat znova a zase se všichni vrhnou na cihly.

Co se tedy musí stát?

Většinou se tahle norma vlastnit a obecně sociální normy mění v tragických situacích, ve chvílích, kdy je skutečnost velmi tvrdá a to zpravidla bývá ve chvílích, kdy ceny bytů poklesnou třeba na polovinu. Je tu příklad Irska, kdy během velké globální finanční krize klesly ceny na půlku a teď je to jedna ze zemí, kde se podíl nájemního bydlení zvyšuje, a naopak vlastnické klesá, protože mladí už do něj nechtějí. Španělsko je druhý příklad. Na mladého Španěla, který si bere hypotéku, se nahlíží trochu jako na blázna - tak jako u nás společnost kouká na lidi, kteří chtějí žít celý život v nájmu, pořizují si v něm děti a fungují v něm, jako na zvláštní. Španělé se takhle dívají na někoho, kdo chce si brát třicetiletou hypotéku. Je to otázka času, kdy zjistíme, že víra v to, že vlastnické bydlení je nejlepší, byla jen sociální konstrukt.

Španělsko i Irsko si před velkým propadem prošly velkým stavebním boomem, kdy se nafoukla realitní bublina a vznikla tam „města duchů“. Tady ale nic takového - zdá se - nehrozí, stavíme dost pomalu…

Podíl nájemního bydlení se ale zvyšuje i v jiných zemích, v podstatě ve všech anglosaských - včetně USA, Velké Británie, Nového Zélandu. Stavební boom určitě sehrál roli, proč krize tak dopadla na bytový development, ale ne v tom, že mladí přestávají věřit jednoznačné preferenci vlastního bydlení. Objevilo se to i v dalších zemích, kde dopady krize byly velké, ale ne tak zásadní.