Zmrazení nájmů v Berlíně zrušil soud. Další bitva se však povede o vyvlastnění bytů

Berlínský student techniky Gyanie S. momentálně řeší, kde sehnat tisíc euro na zaplacení dluhu, jenž mu před týdnem nečekaně vznikl. Třiadvacetiletý mladík dluží za pronájem garsonky ve čtvrti Moabit, kde už několik let bydlí. Částka se vynořila 15. dubna, kdy německý ústavní soud rozhodl, že zákon o zastropování nájemného, který v Berlíně před rokem zavedla tamní levicová vláda, neplatí.

Šlo o zákon, který nařizoval majitelům bytů, aby nájemníkům snížili nájemné před úroveň z roku 2019 a na příštích pět let jim zakazoval ji zvednout, což statisícům lidí přineslo velkou úlevu. Cílem zákona bylo zastavit dramatický nárůst cen bydlení ve městě, což obyvatelé většinou velmi uvítali, jelikož v Berlíně bydlí v pronájmu asi 80 procent lidí a nájmy posledních šesti letech stouply zhruba o třetinu. Například pro Gyanieho zastropování znamenalo, že za 32metrovou garsonku od listopadu 2020 až do půlky letošního dubna platil místo 570 eur jenom 380.

Majitelé ovšem zmrazení nájemného považovali za zásah do svých vlastnických práv a proti zákonu podali ústavní žalobu. A ústavní soud jim nyní dal za pravdu: rozhodl, že vydávat zákony o regulaci nájemného není v kompetenci zemských vlád, ale pouze spolkové vlády – a zákon zrušil. Pro obyvatele města to znamená, že teď majitelům mají rozdíl v ušlém nájemném zpětně doplatit.

Berlínští politici i majitelé bytů nájemníky sice předem varovali, že taková situace může nastat a radili jim, ať si rozdíl v činži nechají raději stranou, ale Gyanie s takovým scénářem nepočítal. „Myslel jsem si, že to dopadne kompromisem, že se oba tábory potkají někde uprostřed,“ řekl student techniky místní televizi RBB. Navíc mu prý během loňského roku klesl příjem a dávat peníze stranou by si stejně nemohl dovolit. „Mám starost, jak to zaplatím. Já teď těch tisíc eur nemám,“ dodal student.

Skrytá pasáž v ústavě

A lidí jako on jsou desítky tisíc. Zákon o zastropování nájemného se týkal 1,6 milionu městských bytů, přičemž nejméně u 340 tisíc z nich se pod vlivem zákona nuceně snížilo nájemné. Deník Tagesspiegel v průzkumu mezi zasaženými nájemníky těchto bytů zjistil, že 47 procent z nich nepočítalo s tím, že soud zákon zruší, a peníze si neodkládali. Berlínský senát (tamní vláda) odhaduje, že asi 40 tisíc lidí si doplacení rozdílu v nájemném nebude moci dovolit a chce lidem v nouzi poskytnout finanční pomoc z městské kasy.

Kontroverzní zastropování nájmů přitáhlo k Berlínu pozornost celého světa, protože problém s nedostupným bydlením je téma, se kterým se potýkají velká města po celém světě - verdikt ústavního soudu v Karlsruhe proto s napětím očekávali lidé od Prahy přes Londýn až po New York. Zatímco majitelé nemovitostí, developerské společnosti i berlínští opoziční pravicoví politici hodnotí rozhodnutí jako vítězství stvrzující nedotknutelnost majetkových práv v Německu, podle berlínských politiků a nájemnických sdružení tím bitva o zastavení růstu nájmů ve městě zdaleka nekončí.

Aktivisté v Berlíně už dva měsíce úspěšně sbírají podpisy na petici, jejímž cílem tentokrát není nájmy zmrazit, ale vyvolat referendum o tom, aby majitelé velkých bytových společností byli vyvlastněni a své byty museli odprodat městu. Porážku si nepřipouštějí ani politici z berlínské levicové vlády a debatu o zastropování nájmů chtějí posunout z lokální na celostátní úroveň.

„Ústavní soud neřekl, že k zastropování nájemného nesmí dojít. Řekl pouze to, že zastropování nájmů nesmí zavést spolková země Berlín, protože k něčemu takovému má kompetenci pouze spolková vláda,“ řekla deníku Süddeutsche Zeitung Katina Schubert ze strany Levice (Die Linke), která sedí v berlínské vládě a spolu se sociálními demokraty (SPD) a Zelenými zákon prosadila.

Cílem strany podle ní bude donutit spolkovou vládu, aby buďto sama vytvořila nový zákon o zastropování nájemného platný pro celé Německo, nebo tuto pravomoc přenechala spolkovým zemím. Politička je přesvědčená, že problém s dostupným bydlením bude v nadcházejících zářijových parlamentních i místních volbách tím nejdůležitějším tématem nejen v Berlíně, ale i v dalších velkoměstech.

Pasáž z ústavy

Strana Levice podporuje i měsíc a půl probíhající sběr podpisů pod zmíněnou peticí. Vyvlastnění by znamenalo, že by se majetek firem s více než 3000 byty převedl do městského vlastnictví. Jde přibližně o 300 tisíc bytů, které by po vyvlastnění skončily v kolektivním fondu. Politici by v nich poté mohli stanovit cenu pod tržní úrovní, což by stlačilo ceny nájmů směrem dolů v celém městě. Společnosti by byly nucené byty městu odevzdat, ale dostaly by za ně odškodné - odhad berlínského senátu mluví o částce mezi 28,8 až 39,5 miliardami eur.

Autoři petice argumentují, že vyvlastnění by nebylo v rozporu se zákonem: v německé ústavě je totiž pasáž, která podobný zásah do vlastnických práv umožňuje. „Půda, přírodní zdroje a výrobní prostředky mohou být znárodněny a převedeny do veřejného vlastnictví nebo jiné formy kolektivního majetku, přičemž zákon určí způsob a výši odškodného,“ zní článek 15 pasáž v ústavě z roku 1949.

Článek 15 nikdy nebyl aktivován v praxi, berlínský senát ho však opakovaně využíval, když potřeboval vytvořit nátlak na majitele nemovitostí, které bránily budování různých infrastrukturních projektů jako například dálnic. Autoři petice nyní argumentují, že velcí bytoví vlastníci zneužívají svého postavení na trhu a ženou výši nájmů příliš vysoko. Ačkoli firmy jako Deutsche Wohnen považují petiční kampaň za absurdní, berlínský senát si prý nechal zpracovat několik právních analýz, které dávají interpretaci přehlíženého článku ústavy teoreticky za pravdu.

Členové iniciativy začali se sběrem podpisů na konci února a doposud sesbírali 100 tisíc hlasů. Pokud se iniciativě podaří do 26. června získat 175 tisíc podpisů, spolková země musí podle pravidel musí o otázce vyvlastnění bytů uspořádat všelidové hlasování, které by nejspíš proběhlo 26. září paralelně s parlamentními volbami. Deník Tagesspiegel informoval, že mezi občany Berlína vyvlastnění aktuálně podporuje 47 procent obyvatel, proti je 44 procent, zbytek je nerozhodný.

Aktivistům sbírajícím podpisy přitom v boji za vyvlastňování nedávno přibyl důležitý spojenec – na jejich stranu se přidala část politiků z místní vlády. Zelení, kteří v berlínském zemském parlamentu vládnou s Levicí a sociálními demokraty, se na svém zasedání rozhodli referendum o vyvlastnění podpořit. Jelikož Levice referendum podporuje už delší dobu, z berlínské vlády jsou striktně proti už jen sociální demokraté. Proti referendu se staví také opoziční křesťanští demokraté (CDU), svobodní demokraté (FDP) a zástupci strany Alternativa pro Německo (AfD).

I kdyby však v referendu by pro vyvlastnění hlasovala nadpoloviční většina obyvatel Berlína, ještě by to automaticky neznamenalo, že k němu dojde. Pravidla pro všelidová hlasování stanovují, že pokud je referendum úspěšné, místní vláda se musí tématem zabývat a přijít s návrhem řešení. Tím nemusí být přímo vyvlastnění, nicméně nerespektováním výsledků referenda by se vláda dostala pod velký tlak svých voličů.

Znovu u soudu

V roce 2014 Berlíňané v referendu například rozhodli, že bývalé letiště Tempelhof nemá být zastavěno bytovými domy, ale má zůstat největším parkem v kontinentální Evropě – což pak se také stalo. V roce 2017 se naopak obyvatelům města v referendu nepodařilo udržet v provozu letiště Tegel určené vládou k uzavření, ačkoli se většina Berlíňanů vyslovila pro jeho zachování. A pokud nyní většina obyvatel bude pro vyvlastnění a politici by souhlasili, bitva by se zcela jistě znovu rozhodovala u soudů.

Aktuálním tématem pro většinu Berlíňanů však není vyvlastnění, ale spíše starost to, zda budou muset oni sami, případně jejich příbuzní či známí skutečně doplácet nájemné. Někteří vlastníci, třeba firma Vonovia spravující 42 tisíc bytů, se rozhodly svým klientům rozdíl v nájemném prominout. Vymáhat ušlé zisky nebude ani šest bytových firem v městských rukách, které spravují 300 tisíc bytů.

Již zmíněná firma Deutsche Wohnen ale uvedla, že rezignovat na vymáhání dlužného nájemného nehodlá. „Plně si uvědomujeme napjatou situaci na berlínském trhu s bydlením. Zcela rezignovat na vyrovnání současných dluhů by nicméně znamenalo nedostát závazkům, které máme vůči naší firmě, jejím zaměstnancům a majitelům,“ sdělil mluvčí firmy pro web Local.de. Také švédská společnost Akelius, která ve městě vlastní 14 tisíc bytů, bude peníze požadovat zpět. „Zastropováním nájmů jsme za rok přišli o 20 milionů eur,“ uvedl šéf německé divize firmy Jordan Milewicz pro list Berliner Zeitung.

Zákon o zastropování nájemného mezitím vyvolal debatu, která přesáhla hranice Berlína. Kritici zákona upozorňovali, že zavedení stropů snížilo dostupnost bydlení ve městě o polovinu, a naopak zvýšilo ceny činží v okolí Berlína, kde zákon neplatil. Zákaz zvyšovat nájmy také přesunul část pronájmů na černý trh. Někteří ekonomové pak varovali, že zastropování nájmů a aktivistické debaty o vyvlastňování odrazují soukromé investory od budování nových bytů v Berlíně, protože zpochybňují neohrozitelnost soukromého vlastnictví. Městské firmy, které se také snaží stavět nájemní byty, je stavějí příliš pomalu a převis poptávky nestíhají uspokojit, argumentovali ekonomové.

Obhájci zákona naopak říkají, že opatření mělo jednu klíčovou výhodu, která všechny protiargumenty smazává – opatření fungovalo, protože obyvatelé města jako třeba Gyanie S. platili nižší činže. „Berlín byl jediným ze sedmi největších německých měst, kde se snížily činže,“ komentoval výsledek ročního zastropování berlínský senátor pro bydlení Sebastian Scheel ze strany Levice. „Byl to politický úspěch. Obyvatelé dostali příležitost si vydechnout.“