Drahé (pražské) byty: Praskne cenová bublina?

Realitní makléři prakticky ve shodě tvrdí, že nás žádný pokles cen bytů nečeká. Jiné prohlášení se od nich ale očekávat ani nedá, když jejich provize jsou ve většině případů přímo nebo nepřímo závislé na výši prodejní ceny.

Faktem je, že zlevňování už částečně odstartoval developer Orco, který o desetinu snížil cenu bytů v rámci developerského projektu Tyršův vrch. „Ceny developerských projektů nejsou fixní, obvykle reagují na situaci na trhu,“ zdůvodnila pro Respekt.cz tento krok Petra Šedinová z PR oddělení Orca.

Jedna vlaštovka sice jaro nedělá, ale čísla mluví jasně. Podle dat Institutu regionálních informací ceny bytů ve třech největších městech, tedy Praze, Brně a Ostravě mírně klesají (údaje za srpen). Důležité je hlídat také poměr P/R (price-to-rent), který sleduje podíl ceny nemovitosti k ročnímu nájemnému. Jde o obdobu P/E (price-to-earnings, cena k výnosu) v případě akcií. Pro oba tyto ukazatele se doporučuje, aby hodnota při nákupu nepřekračovala hranici 15.

Loni se ale ve Spojených státech v některých oblastech tato hodnota přibližovala 40 až 50. Poté bublina praskla a ceny nemovitostí spadly. A jak jsou na tom česká města? Ostrava, která teprve zažívá svůj developerský boom, dosahuje hodnoty 14,4, brněnské byty mají P/R 22,3 a Praha dokonce 25,5. Částečně tento ukazatel může snížit růst nájmů, ale větší část by pravděpodobně připadla právě na pokles cen bytů. „Pokud by ceny začaly klesat, tak nikdo nedokáže odhadnout, jak rychle by k tomu došlo,“ uvedl Respektu.cz analytik Raiffeisenbank Aleš Michl.

Reálné problémy

Spouštěcím mechanismem by mohla být právě zpomalující ekonomika. „Pokud dojde k výraznějšímu ekonomickému zpomalení, tak to logicky povede k poklesu nákupních cen bytů,“ upozorňuje Michl, který předpokládá, že za celý letošní rok ale ještě ceny mírně vzrostou. Slábnoucí poptávku po nákupu bytů nicméně umocňuje zpřísňování pravidel pro poskytování hypoték.

GE Money Bank v minulém týdnu například oznámila, že dočasně zastaví poskytování hypoték na 100 procent kupované nemovitosti. „Nečekáme, že by se k takovému kroku přidaly další banky. Stále je zde významná cílová skupina, která má o tyto hypotéky zájem. Banky budou spíše diferencovat mezi jednotlivými žadateli o stoprocentní hypotéku,“ okomentovala pro Respekt.cz tento krok Petra Horáková-Krištofová z Asociace hypotéčních makléřů. Banky tak dají hypotéku spíše vysokoškolsky vzdělanému páru než klientovi, který chce byt koupit jen jako investici.

Úrokové sazby navíc stále rostou. Ani snížení základní úrokové sazby o 25 bazických bodů ze strany České národní banky tento trend nezvrátilo. Například srpnový Hypoindex, který měří průměrnou úrokovou sazbu z hypoték, dosáhl svého maxima 5,82 procenta. „Vlivem finanční krize vzrostla sazba, za kterou si banky půjčují mezi sebou, a to se projevilo v sazbách hypoték. Nejoblíbenější pětiletá fixace není vůbec závislá na úrocích ČNB, ale právě na těchto mezibankovních sazbách,“ zdůvodnila tento trend Horáková-Krištofová. V dalším období očekává ještě mírný nárůst. „Nebude to ale nic drastického,“ dodala.

Slábnoucí poptávka se zřejmě projeví i ve strategii developerských firem. „Primárním cílem společnosti je zajistit dostatečnou likviditu tak, abychom mohli pokračovat v práci na všech významných projektech. S tím také souvisí patrný trend utlumení nákupu pozemků popřípadě budoucích projektů,“ naznačila možné omezení aktivit Šedinová ze společnosti Orco.

Problémy se splácením? Zatím nejsou

Zpomalující ekonomika a rostoucí sazby se mohou projevit také v nárůstu počtu problémových hypoték, tedy těch, které klienti splácí s velkým časovým zpožděním nebo vůbec. Zatím se ale nic takového neprojevuje. Z materiálu ČNB, který má redakce Respektu.cz k dispozici, vyplývá, že podíl domácností, které mají problém se splácením úvěrů (nejen na bydlení) se od konce května do konce srpna tohoto roku drží na 2,6 procentech. Loni na konci srpna byl tento podíl o dvě desetiny procenta vyšší.

Problémy nezaznamenávají ani jednotlivé banky. „Žádné zvyšování počtů klientů, kteří by měli problémy se splácením, neregistrujeme. Rizikové úvěry činí přibližně 1 % ze všech poskytnutých úvěrů. Nastavili jsme relativně přísná pravidla, abychom co nejvíce zamezili případným finančním problémům našich klientů,“ prozradila Respektu.cz tisková mluvčí Hypotéční banky Pavla Hávová.

Ani případné zvýšení podílu problémových hypoték ale nemusí banky ohrozit. „Pro banky je důležitý poměr price-to-loan, tedy poměr ceny nemovitosti ve vztahu k poskytnuté hypotéce. Banky mají v tomto rezervu zhruba 40 až 50 procent, takže by musely ceny nemovitostí opravdu drasticky klesnout, aby se dostaly do nějakých problémů,“ doplnil analytik Michl.