Mileniálové nejsou jiní než jejich rodiče

Tento rozhovor je součástí výběru top článků roku 2021. Při této příležitosti ho odemykáme. Pokud vás zaujal a chcete podpořit nezávislou novinařinu, budeme rádi, když se stanete naším předplatitelem.

Společně s kolegy ze Sociologického ústavu AV ČR od loňského roku zjišťujete, jak bydlí a jaké mají o bydlení představy mladí lidé narození v letech 1985–2000 – tedy tzv. mileniálové – žijící v Praze, Pardubicích, Brně a Olomouci, ve městech, kde ceny bydlení nejvíc rostou. Jak na svou bytovou situaci nahlíží tato generace?

Proti svému bydlení, které je většinou v soukromém nájmu, v dané životní fázi asi v zásadě nic nemají, respektive si na něj nestěžují. Jiné to je s jejich představami o trvalém bydlení, kde by se rádi usadili. Stávající bydlení často vnímají jako přechodné a zpravidla směřují do vlastního. Hodně jich touží po rodinném domě, stejně jako jejich rodiče. Dosažení tohoto cíle ovšem mnoho z nich vidí jako obtížné. A pak je tu skupina starších dospělých od sedmadvaceti výš a třicátníků: ti už se své představy snaží naplnit a reálně narážejí na problém dostupnosti vlastnického bydlení a nerovnosti přístupu k bydlení. Mluví o nich a zmiňují, že by měl být stát v tomto směru aktivnější.

Jak se jejich zkušenost liší od generace jejich rodičů?

Většinou zmiňovali, že se tolik nebojí stěhovat, jsou flexibilnější, ale to neznamená, že by netoužili po vlastním bydlení. Nicméně vnímají vlastní bydlení méně jako „hrad“, ve kterém člověk musí prožít celý život. Druhý hlavní rozdíl je, že na rozdíl od generace rodičů chtějí žít více ve větších městech nebo jejich zázemí, ale to může být dáno tím, že jsme se ptali právě mladých lidí z velkých měst. My jsme trochu očekávali, že už jim tolik nebude vadit dlouhodobě bydlet v nájmu – ale ten pořád pro ně představuje zpravidla jen zastávku na cestě k vlastnímu bydlení. A většině se ho také nakonec podaří dosáhnout díky tradičně silné mezigenerační výpomoci rodičů v naší zemi.

Dá se říct, jak bydlí průměrný mileniál v jednom ze zmíněných měst?

Není to úplně zobecnitelné, dá se říci, že dvě třetiny mladých lidí ve věku 18–35 let žijí už samostatně – z toho menší část ve vlastním a větší část v soukromém nájemním bydlení. Jen třetina ještě bydlí u rodičů, což nás taky překvapilo, protože se dřív psalo, že Češi doma zůstávají poměrně dlouho. Ale zdá se, že v posledních letech to tak není a „mamahotel“ už není tak atraktivní. Podle Eurostatu se u nás mladí osamostatňují průměrně v šestadvaceti, což je i evropský průměr. Není to ani tak nízký věk jako v severských zemích, ale ani tak vysoký jako v těch jihoevropských.

Jak si vykládáte odklon od „mamahotelu“?

Předpokládali jsme, že se finanční dostupnost bydlení výrazně zhoršila, v posledních letech šly ceny nájmů prudce nahoru. Ale ekonomický boom, který se promítl ve mzdách jejich rodičů i jich samotných, nejspíše přispěl k tomu, že se více mladých lidí osamostatnilo a dokázalo uhradit i tak vysoké nájemné. Rodiče na tom byli lépe a mohli je podpořit na studiích nebo v začátcích. Podstatné je nicméně i to, že se rozšířila nabídka soukromých nájemních bytů. A pro mladé lidi dnes představují strašně důležitý milník. Dnes nájmy fungují čím dál víc „profesionálně“ – a umožňují dobrý začátek kariéry bydlení.

Jak velká část mladých lidí nakonec na vlastní byt nedosáhne?

Ptali jsme se mladých jednak na bydlení, kterého nejspíše reálně dosáhnou, a pak taky na bydlení, pokud by nebyli omezení financemi. I v prvním případě si většina přála vlastní bydlení – a pokud bychom vzali v úvahu i ideální představy, je to už drtivá většina, 95 procent z nich. Ale jak už tu padlo, nemalá část na něj nedosáhne. Asi 20 procent o tom může jen snít – nebo si i sami myslí, že zůstanou a založí rodinu v nájmu, pokud to plánují. Téměř vždy se u vstupu do vlastnictví objevuje mezigenerační výpomoc – sehrává obrovskou roli už v tom, jestli člověk své touhy vidí jako reálné. Zjistili jsme, že téměř 40 procent z mladých vlastníků byt či dům získalo od rodiny jako dědictví nebo dar a většina těch ostatních dostala alespoň finanční výpomoc.

V čem tedy spočívá potenciální úskalí toho, že mladí Češi chtějí vlastní bydlení a většinou na něj i dosáhnou?

Dosáhnou na něj zejména díky mezigeneračním transferům v rodině, bez nich je to stále obtížnější. Pro ty, kteří k transferům přístup nemají nebo pokud jim z různých důvodů rodiče transfer neposkytnou, třeba že se uvnitř rodiny rozhádají, se stává vlastní bydlení čím dál nedostižnější. Transfery mají mnoho pozitivního, ale zároveň přiživují normu vlastnit své bydlení, a ta zvyšuje nebezpečí prudkých růstů a poklesů cen bytů, takzvaných cenových bublin. A to není dobré ani pro stabilitu finančního sektoru.

I z vašich předchozích prací plyne, že jsou u nás takzvané mezigenerační transfery podstatné. Pokud ale někdo podobný dar nedostane, pak do tohoto řetězce generační výměny asi nikdy nenaskočí. Vynikáme v tom oproti jiným zemím?

Trochu specifické to opravdu je, ale spíše celkově pro střed a východ Evropy – což je tedy pořád velké zobecnění, i tyto země se samozřejmě od sebe kulturně liší. Ale v zásadě na severu Evropy mladí lidé odcházejí z domu velmi brzo a mezigenerační výpomoc tam téměř není, aspoň průzkumy ve Švédsku a Dánsku prokázaly, že je mizivá. Takže si zde mladí lidé zajišťují bydlení z vlastních prostředků – ale zároveň tam není očekávání rodičů, že se o ně děti budou v pozdějším věku starat. Vědí, že majetek, který v životě nabudou, mohou využít ve stáří. Buď ho prodají, nebo se přestěhují do menšího a z rozdílu si přilepší k důchodu či zaplatí sociální služby.

A na jihu je to naopak blíž nám?

Tam je mezigenerační výpomoc značná, ale nespočívá v předávání bytů jako u nás, nýbrž ve vícegeneračním soužití. Typicky v Řecku si rodina postaví dům, pak se přistavují patra a více generací spolu žije pohromadě – tady se naopak očekává, že se mladší o ty starší později postarají. No a střední a východní Evropa představuje zvláštní fenomén, kde rodiče dávají obrovské dary, ale očekává se, že „když já dávám, tak ty jednou dáš svým dětem taky“. Vzniká onen mezigenerační řetězec transferů, který ovšem u některých rodin možný není. Už dříve jsme dokázali, že čím víc dostanu od rodičů, tím víc dávám i svým dětem. To je však i základ největší nerovnosti v oblasti bydlení – a u mladé generace se projevuje obzvlášť.

Jste spoluautorem knihy Vlastní bydlení jako finanční bonus k důchodu. Vnímají tedy Češi své nemovitosti víc jako budoucí jistoty pro sebe, nebo pro své děti?

Zjistili jsme, že je u nás velmi zakořeněno očekávání, že se majetek předá v rámci rodiny a na přilepšenou k důchodu se nevyužije. Většina lidí střední generace něco takového odmítla, i kdyby byly k dispozici zvláštní finanční produkty a člověk se nemusel nikam stěhovat. Lze třeba využít takzvané zpětné hypotéky – zůstáváte vlastníkem svého bydlení, banka vám platí něco k důchodu a po vaší smrti jim majetek připadne.

Nás to taky jednou čeká

Pokud u nás dlouhodobě vlastnické bydlení vítězí nad nájemním, je to tedy dáno silnou sociální normou?

Je to tak, ale není to přímo nějaký tvrdý tlak – spíše očekávání vašich rodičů nebo kolegů v práci, že pokud chcete založit rodinu, má se to dít ve vlastním. Na této úrovni je ta norma velmi silná a získáváme ji právě od rodičů. Ne že by dětem něco přikazovali, děje se to už i tím, že člověk vyrůstá ve vlastním bydlení a z různých náznaků nabývá poznání, že není normální zůstávat dlouho v nájmu, natož tam zakládat rodinu. Je to norma specifická pro země s vysokým podílem vlastnického bydlení, takže nejen u nás, ale i na zmíněném jihu Evropy. Daleko slabší je naopak třeba v Německu nebo Švýcarsku, kde většina lidí žije v nájmu. Takovou konstrukci reality jsme si vytvořili a v zásadě na ní není nic špatného a není nutné ji nějak násilně měnit, jen musíme počítat s tím, že má své důsledky pro trh a nerovnosti ve společnosti – a s těmi se musíme vypořádat.

Mohlo by něco zahýbat s přesvědčením, že bydlet ve vlastním je cíl?

Jsou země, kde roste podíl domácností žijících v nájemním bydlení a mladých lidí, kteří nemíří tak rychle do vlastního, typicky třeba Irsko. Tady klesá podíl vlastnictví na úkor soukromého nájmu, zčásti proto, že je vlastnické bydlení stále dražší. Ale především se mladá generace tolik nežene do vlastního bydlení, protože poznala, že to není zas tak velká jistota, jak se dříve mohlo zdát. Děje se to zejména v zemích, které zaznamenaly prudký pokles cen bytů během poslední finanční krize. Česko také zasáhla, ale velmi jemně: ceny bytů u nás klesly o 22 procent, u rodinných domů o šest, u pozemků dokonce vzrostly. Kdežto v Irsku klesly ceny nemovitostí celkově na polovinu, a to jsou chvíle, kdy je šance, že se sociální norma změní. Nás to nejspíše jednou čeká taky…

Co je ten moment?

Když lidé zjistí, že ceny bytů můžou prudce poklesnout. A to hrozí více v době, kdy se bydlení více stává investičním statkem, což se nyní děje, a to nejen v naší zemi. I z našeho výzkumu plyne, že 40 procent mladých za vysokými cenami bydlení vidí jako hlavní příčinu právě investiční či spekulativní nákupy, nikoli bytovou politiku nebo nízkou bytovou výstavbu, jak se často říká. Další důležitou podmínkou pro změnu normy je, aby se nájemní bydlení stalo bezpečným přístavem, kde budete moci uzavřít dlouhodobou smlouvu: majitel vám nebude každý rok měnit nájemné nebo hrozit skončením nájmu. Takové jistoty u nás scházejí.

Jak velká je tedy dnes mezi mladými nerovnost ohledně bydlení – a liší se nějak od předchozí generace?

Majetkovými nerovnostmi jsme se už také zabývali dříve a je zřejmé, že se prohlubují – na rozdíl od příjmových, ty jsou u nás ve srovnání s ostatními zeměmi celkově poměrně nízké. Nejvíce jsou patrné právě u mladé generace, protože většina seniorů své bydlení už vlastní. Nejhůře jsou na tom mladí lidé vstupující na trh bez výpomoci rodiny, protože dneska už jim nikdo nedá regulované nájemné nebo byt, který by zprivatizovali za 100 tisíc. Ale rozhodně bych neidealizoval minulost: každý systém vede k nerovnostem, jen si dávejme pozor, aby nepřesáhly určitou mez a nepřerostly až v mezigenerační konflikt.

Cítí to takhle mladí lidé?

Většina z nich se konfliktu neobává – ale myslím si, že je to právě proto, že u nás fungují ony mezigenerační transfery. Pokud by skončily, systém se zhroutí jako domeček z karet. Hrají u nás stabilizační roli a z rodičů na děti se díky nim přenáší nejen jistota v oblasti bydlení, ale i způsob práce a to, jak mají žít a kolik mají mít dětí. Zdá se, že transfery v oblasti bydlení jsou v procesu dospívání nejpodstatnější a dávají člověku kořeny.

Většina mileniálů vidí jako hlavního viníka méně dostupného bydlení spekulativní nebo investiční nákupy. Pro lidi s dostatečnými prostředky však byty stále představují lukrativní investici, lze se z tohoto kruhu vymanit?

Dokonce i mezi mladými existuje malá skupinka, která vlastní více nemovitostí. V jedné jsou hlášeni k trvalému pobytu a v jiné skutečně bydlí. Myslím, že zastavit to nejde, ale jde to omezit. Dlouhodobě upozorňuju, že jsou u nás extrémně nízké daně z nemovitosti, jedny z nejnižších v zemích OECD. Přitom jde o lokální daně, které zůstávají v obecních rozpočtech a dají se použít třeba ke zlepšení místní infrastruktury. Bohužel je u nás velmi nízká politická vůle k tomu, aby se tyto daně razantním způsobem zvýšily – ale myslím, že na to stejně jednou dojde. Záleží i na tom, jestli to lidé budou více požadovat.

Jak by to mělo fungovat?

Jde o to postihnout ty, kdo používají byty ke krátkodobým pronájmům jako Airbnb – nebo vlastní byty, kde není nikdo trvale hlášen. Takové byty by měly být zdaněny velmi vysokou sazbou. Normální vlastníci by platili jako dnes, jen by tak jako v jiných zemích platilo, že čím dražší nemovitost vlastním, tím větší platím daň. A senioři by naopak měli slevu nebo daň neplatili vůbec. Jenže u nás je všechno nastavené plošně a nejsme schopní zastavit spekulativní nákupy, které jsou špatné pro trh, dostupnost bydlení i nerovnosti.

Ve vašem výzkumu byl přitom znatelný rozpor, jestli by se měl o férové podmínky starat stát, nebo je bydlení starostí každého jedince.

V mediálním diskurzu je často slyšet, že se má více stavět a stavební povolení se mají vyřizovat rychleji. Ale situaci nevyřeší stavba tisícovky nových bytů, které stejně skoupí investoři, a pro ty, kdo v nich chtějí bydlet, jich už tolik nezbude; s cenami to nic moc neudělá. Nejdůležitější je zaměřit se na poptávkovou stranu trhu. Mě překvapilo, že i podle mladých lidí jsou hlavními příčinami vyšších cen investiční nákupy, byť zároveň poměrně dost zmiňovali roli státu, který by měl zajistit férové postavení pro všechny – protože vidí, že těžko mohou konkurovat někomu, kdo si najednou může koupit i čtyři byty. Volají po férovosti a zastavení té současné investiční hostiny pro velké i drobné investory. Zmiňují také, že by měl stát pomoci těm, kteří to skutečně potřebují. Lidem, kteří jsou na tom příjmově hůř nebo jsou bez práce – že by bylo záhodno jim v této situaci nabízet více sociálních bytů, případně jinou podporu.

To zní poměrně rovnostářsky.

Na druhou stranu nás stejně tak překvapilo, že tohle volání po intervenci státu není zase tak silné. Vnímají problém, ale nemyslí si, že by měl stát převzít zodpovědnost a výrazně na trhu začít intervenovat nebo ho případně zrušit. Vítají, že existuje konkurence nebo soutěž; berou, že ne všichni dosáhnou mety vlastního bydlení. Pomáhat by se podle nich mělo těm, kteří jsou na tom skutečně špatně. My jsme čekali, že budou víc chtít, aby stát zásadněji změnil směřování a bytovou politiku.

Svoboda výběru

Ptali jste se i na alternativy k vlastnickému a nájemnímu bydlení jako Baugruppe – tedy bytové domy, jež mají stavět k tomu účelu založené občanské spolky.

Tyto alternativy se v jejich odpovědích ani neobjevily a třeba družstevní bydlení z ideálů úplně vymizelo. Nechce do něj skoro nikdo, přestože má u nás do jisté míry podobu vlastnického bydlení, svůj družstevní podíl můžeme prodat a práva se podobají vlastnickým. A protože se u nás další možnosti neotevírají a nevznikají, mladí lidé je logicky neznají a nevyžadují. Přitom bychom měli s něčím už konečně začít, například s moderním sociálním bydlením položeným na základech zákona o sociálním bydlení, s novými formami družstevního bydlení nebo s dalšími alternativami podobně jako v Berlíně či jiných německých městech. Třeba by mladí lidé změnili názor a zjistili, že je pro ně družstevní bydlení dostupnější alternativa k bydlení vlastnímu.

Co by nám takové alternativy umožnily?

Širokou škálu možností – a čím větší škálu před sebou máme, tím jsme svobodnější. Neznamená to, že by nás dnes někdo nutil vlastnit své bydlení, ale přece jen nejsme ve svém výběru tak svobodní: nevíme potom, jak dobře může fungovat soukromé nájemní bydlení, ale i klasické družstevní nebo jiné formy bydlení. Jak jsem již řekl: kdo vyrůstal v rodinném domku, chce do rodinného domku. Zkrátka do velké míry chceme to, co naši rodiče, kteří to také do velké míry platí. Říká se, že mileniálové jsou jiní – ale vůbec to tak není.

Až budete s výzkumem hotovi, co všechno mohou výsledky nasvítit?

Tento průzkum je součástí většího projektu, který zahrnuje i měření majetkových nerovností v oblasti bydlení v minulosti a odhad jejich budoucího vývoje. Teď čekáme na posouzení vědeckého článku, který ukazuje, že by se do budoucna mohly nerovnosti ještě výrazně zvýšit, zejména u mladé generace. Výsledky by tedy měly sloužit jako argument, že se majetkové nerovnosti prohlubují.

Co je na současném vývoji nejvíce škodlivé?

Jsou tu dvě hlavní hrozby: nebezpečí vzniku cenových bublin na trhu bydlení a právě navýšení sociálních nerovností. A myslím, že by to stát měl rozhodně vyslyšet. Chtěli bychom naším projektem přispět k lepšímu odůvodnění reformy v oblasti daně z nemovitosti, která podle mě musí nutně přijít, protože rozpočty jsou zadlužené a určité daně se budou muset časem zvýšit. Loni u nás ceny nemovitostí rekordně narostly o více než 11 procent, přestože stoupala nezaměstnanost a klesaly příjmy i nájmy – třeba v Praze po kolapsu Airbnb. Není to zdravé a je to tak trochu i nový fenomén, ekonomický paradox. Přispěl k tomu stát zrušením daně z převodu nemovitosti a ČNB nízkými úrokovými sazbami.

Neumocnil právě prudký nárůst cen nemovitostí chuť investovat?

Myslím, že ano, dneska opravdu lidé vnímají rezidenční nemovitosti jako nejlepší místo, kam své úspory vložit. Kvůli nízkým úrokům vznikla obrovská motivace nakupovat investičně dál – a investoři jsou schopni tu bublinu nadhodnocení cen vyhnat ještě o dost výš. V současnosti je dostupnost bydlení na úrovni přelomu roku 2007/2008 a víme, že v polovině roku 2008 nastal poslední pád. Neříkám, že jsme před krachem, bublina se může další dva tři roky nafukovat a nikdo neví, kdy dojde k obratu. Ale je potřeba hlasitě volat a zastavit to.