Ceny bytů letí dolů

Necelých 3,1 milionu korun. Za tolik se v prosinci podle Institutu regionálních informací (IRI) prodával standardní pražský byt o výměře 68 metrů čtverečních s opotřebením 40 procent. Jen za jediný měsíc ceny bytů klesly o necelých 8 procent. „Podle prozatímních údajů z ledna je zase vidět menší zdražení. Když se ale podíváme na vývoj za poslední čtvrtletí, tak je ten sestupný trend zřejmý,“ uvedla v rozhovoru pro Respekt.cz jednatelka IRI Milada Kadlecová.

Pražské byty tak na konci roku stály stejně jako na jeho začátku. Pro srovnání v průběhu roku 2007 se průměrná cena zvedla z 2,4 na 3,1 milionu korun. Ještě větší růst cen zaznamenaly například ostravské byty, které před dvěma lety stály v průměru něco přes půl milionu a před rokem to bylo dvakrát tolik. Teď je ale vše jinak.

Ekonomická krize sráží poptávku po bytech dolů, lidé odkládají své nákupy a navíc se banky bojí lidem tolik půjčovat. „Podle našich odhadů půjčily banky v loňském roce na hypotékách 117 až 120 miliard korun,“ prozradila Respektu.cz manažerka Asociace hypotéčních makléřů Petra Horáková Krištofová. V roce 2007 banky takto půjčily o více než 20 miliard korun více.

Nákupní horečku před dvěma lety nicméně spustilo plánované zvýšení DPH u stavebních prací. Ve srovnatelném roce 2006 byl objem hypotéčních úvěrů přibližně 100 miliard korun. „Takový objem očekáváme i pro letošní rok,“ předpovídá Horáková Krištofová.

Obezřetné banky

Část propadu poptávky po bytech tak mají na svědomí samotné banky, které jednak zpřísňují pravidla pro poskytování hypotéčních úvěrů, a navíc drží jejich sazby na vysoké úrovni. Například jen za poslední rok snížila Česká národní banka svou klíčovou reposazbu, za kterou si od ČNB půjčují komerční banky, z 3,75 na 2,25 procenta.

Naopak hypoindex, který měří průměrnou cenu hypoték, za stejné období vzrostl přibližně o desetinu procentního bodu na 5,63 procenta. „K určitému poklesu sazeb hypotéčních úvěrů dojde, protože snížení základního úroku Českou národní bankou je opravdu masivní. Než ale klesnou sazby hypoték, bude tomu předcházet pokles depozitních sazeb. Banky si totiž budou chtít zachovat svou marži,“ předpověděl pro Respekt.cz analytik UniCredit Bank Pavel Sobíšek.

Nájmy směřují nahoru

Opačným směrem než jdou ceny bytů, směřuje výše nájemného. Tím, jak klesá poprávka po bytech totiž zpravidla roste zájem právě o nájemní bydlení. Přesto se v některých měsících nájemné sníží, podobně jako v prosinci v Praze. Průměrné nájemné zde pokleslo meziměsíčně téměř o 4 procenta na přibližně 10 600 korun. „V některém segmentu bytů mohou jít nájmy dolů z důvodu klesající zaměstnanosti. Řada cizinců totiž opouští zemi a s tím i pronajaté byty,“ tvrdí analytik Sobíšek.

Protisměrný pohyb nájemného a ceny bytů snižuje také ukazatel price-to-rent ratio (P/R), který udává, za kolik let se při současných cenách majiteli bytu vrátí jeho investice, když bude byt pronajímat. Orientační pravidlo říká, že při hodnotách nad 15 dochází k nafukování cenové bubliny. Například ve Spojených státech dosahoval tento ukazatel na počátku hypotéční krize v některých lokalitách hodnoty 50. Podle posledního srovnání tento ukazatel v Praze klesl na 24,3 z hodnoty 25,5, kde byl přibližně před čtvrt rokem (více v článku Drahé (pražské) byty: Praskne cenová bublina? ). V Brně klesl ukazatel P/R za stejné období z 22,3 na 19,8 a v Ostravě z 14,4 na 14,1.

Rok 2009

Zatím nic nenasvědčuje tomu, že by se trend zvyšování nájemného a zlevňování bytů měl v letošním roce obrátit. „Dá se očekávat, že zájem o nájemní bydlení vzroste i s tím, jak se banky bojí poskytovat hypotéky,“ myslí si jednatelka IRI Kadlecová. Situaci nezlepší zřejmě ani podpora ministerstva pro místní rozvoj, které bude lidem do 36 let věku poprvé za poslední čtyři roky opět přispívat na splátky hypoték.

Podle Kadlecové budou zlevňovat spíše novější byty než starší. „Dnes máme na trhu nebývalou situaci, že když si koupíte nový byt, tak se můžete hned nastěhovat,“ tvrdí. Samotné realitní společnosti přitom předpovídají přesný opak, tedy že razantněji budou klesat ceny starších bytů. Developerské firmy už nicméně oznámily, že budou omezovat nabídku nových bytů a pozastaví některé své chystané projekty.

Data ze stavebnictví tomu ale zatím neodpovídají. Za období leden až listopad bylo podle Českého statistického úřadu vydáno meziročně o více než 2 procenta více stavebních povolení na výstavbu bytů. Celkem tak byla vydána povolení na výstavbu více než 40 tisíc nových bytů. „Jsou to zřejmě už dříve rozběhnuté projekty. Stavební povolení platí dva roky, takže developeři mohli sice své projekty pozastavit, ale nechali doběhnout ten formální proces před zahájením stavby,“ vysvětlil analytik Sobíšek.